Вопрос:
Мы строим многоквартирный дом, совмещая функции тех. заказчик, застройщика , инвестора. Заключили гос. контракт с муниципалитетом на приобретение жилья по средствам долевого участия. Администрация платит нам частями на основании справок о выполнении работ в процентном соотношении 60%+ далее 10% и т.д. Передавать помещения будем после разрешения на ввод.
Срок окончания строительства жилого дома: 4 квартал 2016 года.
Правильные ли у меня проводки:
Дт Кт
51 62 Получение денежных средств от дольщиков
60 51 Оплата поставщику за материал
10 60 Поступление материала
08 10 Списание материала на строительство
Счет 19.08 собираем , включим в стоимость по окончании строительства. На 08 счет у меня будет постоянно собирается все, что идет на строительство, пока мы не сдадим дом. После ввода дома в эксплуатацию, я сделаю следующие проводки:
Дт Кт
43 или 46 08 На какой правильно счет закрывать 08 счет? Я думаю, что это 46
62 90.1 Реализация
90.2 43 или 46 Списание себестоимости
Расходы мы принимаем по факту, когда введем дом в эксплуатацию (в договоре не прописано ни про какие этапы работ). Что нам делать с авансами, которые мы получаем от дольщиков?
В п.п. 14 п.1 ст 251 НК РФ: " 14) в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения". Т.к. мы совмещаем все функции, при получении оплаты за выполненный объем работ мы заплатили НДС с аванса. Когда мы примем к вычету этот НДС, если по факту реализации как таковой не будет, а будет передача имущества. Какими проводками это все оформить. И еще в договоре с муниципалитетом прописана стоимость одного 1 кв м и она рыночная, вознаграждение застройщика не прописано. Вот в этом вопросе я запуталась, что полученные денежные средства от дольщиков отражаются на счете 86 «Целевое финансирование».
Ответ:
Ответ подготовлен, исходя из допущения, что строительные работы выполняются организацией самостоятельно (в том числе с привлечением подрядчиков).
Относительно бухгалтерского учета
Проводки не совсем правильные.
В бухгалтерском учете полученные от участника долевого строительства денежные средства застройщик может отражать на счете 86 "Целевое финансирование" либо на отдельном субсчете, открытом к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Выбор одного из этих счетов необходимо закрепить в учетной политике застройщика. Аналитический учет ведется в разрезе отдельных дольщиков по каждому договору долевого участия.
Проводка может быть следующей:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 (86)
– получены денежные средства от участника долевого строительства;
Подтверждение: пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России № 160 от 30 декабря 1993 г., письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются в бухучете с применением кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчета 08-3 "Строительство объектов основных средств".
В дальнейшем аккумулированная на 08 счете стоимость капитальных вложений списывается на:
– счет 01 "Основные средства" – при принятии, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
– счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (86) – при сдаче законченных строительством объектов участнику долевого строительства, перечислившему средства на строительство объектов;
– счет 43 "Готовая продукция", 90 "Продажи" – при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи, а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.
Подтверждение: п. 1.4, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Проводки по учету строительства объекта могут быть следующими:
ДЕБЕТ 08.3 КРЕДИТ 10 (60, 76, 70, 69, 02 и др.)
– отражены расходы на строительство объекта.
Расходы, связанные с деятельностью организации в качестве застройщика могут быть отражены следующим образом:
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10, 60, 70, 69
– отражены затраты организации в связи с выполнением функций застройщика;
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 90.1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика;
ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 20
– списана себестоимость услуг застройщика.
Передача построенного объекта может быть отражена следующим образом:
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 08.3
– отражена передача участнику объекта долевого строительства (квартиры).
Также по завершении строительства застройщик должен определить и признать в учете дополнительный доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление (в данном случае по договорам с администрацией города). Экономию, выявленную на счете 76 (86) при сдаче объектов долевого строительства дольщику и списании полученных от него целевых средств нужно отразить с использованием кредита счета 90 "Продажи" субсчета 90.1 "Выручка" .
Проводка может быть следующей:
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 90.1
– отражен доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Учет квартир, построенных застройщиком с целью их дальнейшей реализации, отразить нужно проводкой:
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08.3
– отражена стоимость готовых для продажи квартир.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов, письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Относительно налога на прибыль
Застройщику в составе налогооблагаемых доходов нужно учитывать:
– разницу между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство, не подлежащая возврату дольщикам;
– доходы от реализации квартир, построенных за счет собственных средств (если организация строит дом, в том числе за счет собственных средств).
Средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов не учитываются в целях расчета налога на прибыль.
Организация, получившая средства целевого финансирования, обязана вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения ( пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).
Затраты, связанные со строительством жилого дома, которые застройщик осуществляет за счет средств дольщиков, в расходах при расчете налога на прибыль не отражаются. По окончании строительства застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности.
Подтверждение: пп. 17 ст. 270 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-03-06/1/163 от 21 марта 2011 г., № 03-03-06/1/98 от 14 февраля 2011 г.
Мнение Минфина России: денежные средства на оплату услуг застройщика могут расходоваться застройщиком по его усмотрению (как собственные средства). В частности, их можно направить на погашение заемных средств, коммунальных и рекламных расходов организации, выплату зарплаты сотрудникам, компенсацию возложенных на него дополнительных обременений, которые непосредственно не связаны со строительством объекта. Те расходы, которые осуществляются за счет собственных средств застройщика, учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль в порядке, установленном главой 25 Налогового кодекса РФ .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/166 от 29 марта 2012 г., № 03-03-06/1/2 от 12 января 2010 г., № 03-03-06/1/541 от 24 сентября 2008 г.
Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные п. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., а также не соответствующие заключенному в соответствии с данным законом договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-03-06/1/533 от 9 октября 2012 г.
При этом доходы в виде использованного не по целевому назначению имущества (в т. ч. денежных средств), которое получено в рамках целевого финансирования, включаются в состав внереализационных доходов ( п. 14 ч. 2 ст. 250 Налогового кодекса РФ).
Вывод: денежные средства, полученные от участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство объекта (использованные на соответствующие цели), не учитываются в доходах по налогу на прибыль при условии ведения раздельного учета. Затраты, понесенные застройщиком при строительстве объекта за счет целевых средств участников долевого строительства, не учитываются в расходах по налогу на прибыль.
Вознаграждение застройщика в соответствии с договором долевого участия в строительстве является составной частью цены этого договора. Вознаграждение, причитающееся застройщику, может быть установлено как в твердой сумме, так и в виде процентного соотношения от сметной стоимости строительства.
При этом денежные средства, перечисленные дольщиком на оплату услуг застройщика, являются предварительной оплатой услуг застройщика (аванс). Впоследствии эта сумма будет признана выручкой от реализации.
Подтверждение: п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 1 ст. 251, п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ.
Если строительство объекта осуществляется в течение более одного отчетного (налогового) периода, выручка от реализации услуг застройщика распределяется им самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным услугам (п. 2 ст. 271 Налогового кодекса РФ).
Вывод: в целях налогообложения прибыли застройщик учитывает сумму своего вознаграждения, а также расходы, связанные с его получением (т.е. осуществляемые за счет собственных средств застройщика).
Вместе с тем, если в договоре вознаграждение застройщика отдельной суммой не выделено, то финансовый результат (прибыль) от строительства застройщик определяет по окончании строительства на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства (письмо Минфина России № 03-07-10/17 от 26 октября 2011 г.).
Если организация выполняет функции застройщика и подрядчика по строительству дома за счет собственных средств и средств дольщиков, то при определении налоговой базы следует учитывать также доходы от реализации квартир в многоквартирном доме, построенных за счет собственных средств организации.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-04/2/29 от 8 февраля 2007 г.
Мнение Минфина России: если после завершения строительства у организации-застройщика остается разница между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство, не подлежащая возврату дольщикам, то она утрачивает статус средств целевого финансирования и подлежит включениюв состав внереализационных доходов ( письмо № 03-07-10/02 от 25 марта 2008 г.).
Вывод: суммы экономии, остающиеся в распоряжении заказчика-застройщика после исполнения договора участия в долевом строительстве, не подлежащие возврату дольщикам, нужно учитывать в составе внереализационных доходов.
Подтверждение: письма Минфина России№ 03-11-06/2/115 от 5 августа 2011 г., № 03-11-04/2/92 от 18 июня 2008 г. (в части учета экономии затрат на строительство при расчете единого налога при УСН) – их выводы верны в отношении учета экономии затрат на строительство при расчете налога на прибыль.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "застройщик экономия" или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14193
При этом убытки, полученные заказчиком-застройщиком в виде превышения затрат на строительство над суммой средств целевого финансирования, не учитываются в целях налогообложения прибыли (письма Минфина России № 03-03-06/1/63 от 3 февраля 2012 г., № 03-03-06/1/554 от 16 сентября 2011 г.).
Относительно даты определения дохода в случае определения экономии
Единой точки зрения по данному вопросу не выработано.
Мнение Минфина России в письмах № 03-03-06/1/31306 от 5 августа 2013 г., № 03-03-06/1/163 от 21 марта 2011 г., № 03-03-06/1/98 от 14 февраля 2011 г., № 03-03-06/1/739 от 10 ноября 2009 г.: финансовый результат нужно определять на дату подписания акта сдачи-приемки жилого дома в эксплуатацию (на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию).
Мнение Минфина России в письме № 03-03-06/1/77 от 7 февраля 2011 г: финансовый результат нужно определять по окончании строительства на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства.
Судьи предлагают определять финансовый результат от деятельности застройщика на дату подписания последнего по времени документа о передаче объекта долевого строительства дольщику. Причем расходование денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков на установленные Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. цели, должно быть завершено. Иначе говорить о финансовом результате рано. Как показывает арбитражная практика, конкретный размер денежных средств, использованных в соответствии с инвестиционными целями, может быть определен не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ на объекте и передачи объекта строительства дольщику (инвестору). Следовательно, для определения финансового результата у застройщика должны быть полностью сформированы затраты по строительству, которые должны покрываться за счет средств дольщиков (инвесторов).
Подтверждение: постановления ФАС Западно-Сибирского округа № А27-6086/2010 от 31 января 2011 г., Северо-Западного округа № А56-89316/2009 от 23 ноября 2010 г., Волго-Вятского округа № А17-3489/5-2005 от 23 октября 2006 г. (оставлено в силе Определением ВАС РФ № 1273/07 от 21 февраля 2007г.).
Оптимальный вариант: Организация может обратиться в Минфин России и (или) ФНС России за разъяснениями налогового законодательства по вопросу даты определения дохода в случае определения экономии. Сделать это нужно письменно, подробно изложив имеющуюся проблему, а при необходимости – приложить к запросу документы, касающиеся задаваемого вопроса.
Запрос в контролирующие ведомства можно сформировать с помощью сервиса интернет-бухгалтерии "Моё дело" – "Электронная отчетность"/"Написать письмо в гос. орган".
Официальный ответ контролирующих ведомств освобождает организацию от налоговой ответственности и пеней за просрочку уплаты налогов (сборов), если нарушение законодательства было допущено из-за того, что организация следовала данным в этом документе разъяснениям (пп. 3 п. 1 ст. 111, п. 8 ст. 75 Налогового кодекса РФ).
Относительно НДС
Средства, поступающие в оплату строительных работ, которые застройщик выполнил собственными силами, признаются объектом налогообложения НДС на общих основаниях. Поэтому если застройщик ведет строительство собственными силами (в том числе с привлечением субподрядчиков), то денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в полном объеме включаются в налоговую базу как предоплата. На день выполнения работ (оказания услуг) в счет поступившей ранее предоплаты также возникает момент определения налоговой базы. При этом НДС, исчисленный с сумм предоплаты, подлежит вычету при выполнении работ (оказании услуг), то есть в момент передачи объекта долевого строительства.
В общем случае НДС начислять не нужно в части сумм:
– на оплату услуг застройщика, оказанных по договору участия в долевом строительстве, за исключением случаев, когда объект строительства или его часть (в виде нежилого помещения) предназначены для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг (объект производственного назначения);
– на возмещение затрат на строительство, за исключением случаев, когда часть строительных работ застройщик выполняет самостоятельно (в т. ч. с участием подрядчиков);
– экономии, остающихся в распоряжении застройщика, если услуги застройщика не облагаются НДС.
НДС не облагаются услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения относятся нежилые помещения, которые не входят в состав общего имущества многоквартирного дома и предназначены для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг (например, офисные, парикмахерские, стоматологические кабинеты или салоны бытовых услуг, которые занимают первые этажи жилых зданий).
Таким образом, если застройщик согласно условиям договора передает участнику долевого строительства как жилые, так и нежилые помещения производственного назначения в построенном многоквартирном доме (не входящие в состав общего имущества дома), то стоимость его услуг, относящаяся к строительству таких нежилых помещений, не освобождается от налогообложения НДС. Налог с оплаты этой части услуг следует начислять в общем порядке.
Подтверждение: пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-10/68152 от 29 декабря 2014 г.,№ 03-07-11/50890 от 9 октября 2014 г., № 03-07-15/67 от 26 июня 2012 г., ФНС России № ЕД-4-3/11645 от 16 июля 2012 г.
В то же время если договор предусматривает передачу застройщиком наряду с жилыми и нежилых помещений (например, машино-мест на подземной автостоянке) для личных, семейных нужд, стоимость данных услуг не облагается НДС, поскольку такие помещения не являются объектами производственного назначения (письма Минфина России № 03-07-10/5454 от 26 февраля 2013 г., № 03-07-10/2252 от 4 февраля 2013 г. ).
Вывод: от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика, оказанные по договору участия в долевом строительстве, которым предусмотрена передача жилых помещений в построенном многоквартирном доме и нежилых помещений (при их наличии) собственникам для личных, семейных нужд. Оставшаяся в распоряжении застройщика экономия от оказания данных услуг также не подлежит налогообложению НДС.
При этом договор долевого участия в строительстве включает в себя помимо стоимости услуг застройщика по организации строительства также стоимость строительных работ, выполненных как подрядчиками, так и самим застройщиком.
Подтверждение: ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
Порядок налогообложения строительных работ по договору зависит от того, кто выступает исполнителем .
НДС не нужно начислять с сумм, которые застройщик получает от участников долевого строительства в возмещение стоимости работ других подрядчиков, ведущих строительство по договору. Такие суммы не формируют выручку застройщика, если он сам не участвует в строительстве.
Подтверждение: письма Минфина России№ 03-07-10/15 от 3 июля 2012 г., № 03-07-10/10 от 4 мая 2012 г. (в части налогообложения НДС сумм возмещения стоимости подрядных работ).
Средства, поступающие в оплату строительных работ, которые застройщик выполнил собственными силами (в т. ч. с участием подрядчиков при смешанном способе организации работ), признаются объектом налогообложения НДС на общих основаниях .
Подтверждение: пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-10/17 от 26 октября 2011 г.,№ 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г., № 03-07-10/10 от 7 июля 2009 г. (в части налогообложения НДС суммы возмещения стоимости работ, выполненных хозяйственным или смешанным способом).
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-223
По общему правилу при получении предоплаты налоговая база по НДС определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога (п. 1 ст. 154 Налогового кодекса РФ).
Мнение Минфина России: если застройщик по договору долевого участи обязуется построить объект своими силами, а также своими силами с привлечением других лиц (то есть застройщик выполняет строительно-монтажные работы), то денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в полном объеме включаются в налоговую базу у застройщика как предоплата . Если моментом определения налоговой базы является день предоплаты, то на день выполнения работ (оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты (частичной оплаты) также возникает момент определения налоговой базы. При этом НДС, исчисленный с сумм оплаты (частичной оплаты), полученных в счет предстоящего выполнения работ (оказания услуг), подлежит вычету при выполнении работ (оказании услуг). Учитывая изложенное, при определении застройщиком налоговой базы по НДС по объектам долевого строительства, передаваемым участникам долевого строительства, суммы НДС, исчисленные застройщиком при получении от участников долевого строительства предоплаты, подлежат вычету.
Подтверждение: письма Минфина России№ 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г., № 03-07-10/10 от 7 июля 2009 г. (в части налогообложения НДС суммы возмещения стоимости работ, выполненных хозяйственным или смешанным способом).
Вывод: застройщик, который выполняет строительно-монтажные работы собственными силами (в том числе с привлечением субподрядчиков) обязан начислить по расчетной ставке НДС и уплатить налог в бюджет в момент получения предоплаты в счет предстоящего выполнения работ (оказания услуг).
В свою очередь, на дату передачи выполненных работ (оказанных услуг) по строительству дома у организации-застройщика вновь возникает момент определения налоговой базы по НДС. При этом сумма НДС, начисленная при получении денежных средств (получение предоплаты), подлежит вычету.
Подтверждение: п. 14 ст. 167, п. 1 ст. 154, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 Налогового кодекса РФ письмо Минфина России № 03-07-10/10 от 7 июля 2009 г.
Вывод: если застройщик ведет строительство собственными силами (в т. ч. с участием субподрядчиков при смешанном способе организации работ), то средства, поступающие в качестве предоплаты строительных работ, облагаются НДС в момент их поступления. На день выполнения работ (оказания услуг) в счет поступившей ранее предоплаты также возникает момент определения налоговой базы. При этом НДС, исчисленный с сумм предоплаты, подлежит вычету при выполнении работ (оказании услуг).
Относительно НДС при реализации и строительстве жилых помещений, построенных застройщиком за счет собственных средств и оформленных на себя
Реализация жилых помещений НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Организация вправе отказаться от данной льготы (п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Заявление об отказе от льготы по НДС нужно подавать в налоговую инспекцию не позднее 1-го числа налогового периода, с которого организация решила не пользоваться льготой (абз. 1 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налоговым периодом по НДС является квартал (ст. 163 Налогового кодекса РФ). От льготы можно отказаться на срок не менее года (это минимальный срок). Максимальный срок отказа налоговым законодательством не ограничен, то есть отказаться от льготы организация может и на более длительный срок (это необходимо указать в заявлении, подаваемом в налоговую инспекцию).
Подтверждение: абз. 1, 3 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ.
Если объект строится для перепродажи, строительно-монтажные работы по нему нельзя признать предназначенными для собственного потребления. Поэтому начислять НДС на такие работы, как при строительстве хозспособом, не нужно ( объект налогообложения НДС в данном случае возникает при реализации объекта, если операция не льготируется).
В свою очередь, в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от НДС. При этом согласно пп. 1 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, освобождаемых от налогообложения, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-07-15/29969 от 23 июня 2014 г., которое доведено до налоговых инспекцийписьмом ФНС России № ГД-4-3/13220 от 8 июля 2014 г., Постановление Президиума ВАС РФ № 3309/10 от 23 ноября 2010 г., которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № СА-4-7/13193 от 12 августа 2011 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.