Вопрос:
Предприятие - застройщик многоквартирного дома. Но один этаж нежилой, ДДУ на нежилые помещения с дольщиками, которые в последствии, возможно будут сдаваться в аренду. У нас в ДДУ не выделен процент услуг застройщика, а размер услуг застройщика будет определяться только после завершения строительства по результатам экономии. Как быть с НДС? Если сейчас заходят средства от дольщиков за нежилые помещения, как определить размер НДС к перечислению? Своими силами не строим, используем услуги подрядчиков. Приходуем все работы и материалы с НДС, налоговыми вычетами не пользуемся. Правило первого события по НДС здесь действует? Прибыль сдаем пока нулевую, потому что ввод в эксплуатацию только 31 декабря 18 года по условиям договором.
Ответ:
При поступлении средств дольщиков на строительство объектов производственного назначения застройщик начислять НДС с авансов не должен. Если по окончании строительства и передачи данных объектов дольщикам у застройщика останется экономия, то в части услуг застройщика, приходящейся на помещения производственного назначения, ее нужно включить в налоговую базу по НДС, сделать это нужно на основании раздельного учета на момент передачи объектов.
По общим правилам НДС начислять не нужно в части сумм:
– на оплату услуг застройщика, оказанных по договору участия в долевом строительстве, за исключением случаев, когда объект строительства или его часть (в виде нежилого помещения) предназначены для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг (объект производственного назначения );
– на возмещение затрат на строительство, за исключением случаев, когда часть строительных работ застройщик выполняет самостоятельно (в т. ч. с участием подрядчиков);
– экономии, остающейся в распоряжении застройщика , если услуги застройщика не облагаются НДС.
НДС не облагаются услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве , за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения . К объектам производственного назначения относятся нежилые помещения, которые не входят в состав общего имущества многоквартирного дома и предназначены для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг (например, парикмахерские, стоматологические кабинеты или салоны бытовых услуг, которые занимают первые этажи жилых зданий).
Иными словами, если застройщик, согласно условиям договора, передает участнику долевого строительства как жилые, так и нежилые помещения производственного назначения в построенном многоквартирном доме (не входящие в состав общего имущества дома), то стоимость его услуг, относящаяся к строительству таких нежилых помещений, не освобождается от налогообложения НДС. Налог с оплаты этой части услуг следует начислять в общем порядке .
Подтверждение: пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-15/67 от 26 июня 2012 г. , ФНС России № ЕД-4-3/11645 от 16 июля 2012 г.
В то же время, если договор предусматривает передачу застройщиком наряду с жилыми и нежилых помещений (например, машино-мест на подземной автостоянке) для личных, семейных нужд, стоимость данных услуг не облагается НДС, поскольку такие помещения не являются объектами производственного назначения (письма Минфина России № 03-07-10/5454 от 26 февраля 2013 г. , № 03-07-10/2252 от 4 февраля 2013 г. ).
Вывод: от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика, оказанные по договору участия в долевом строительстве, которым предусмотрена передача жилых помещений в построенном многоквартирном доме и нежилых помещений (при их наличии) собственникам для личных, семейных нужд. Оставшаяся в распоряжении застройщика экономия от оказания данных услуг также не подлежит налогообложению НДС.
Ограничение на применение освобождения от НДС в случае, если вознаграждение организации за выполнение функций застройщика в договоре не выделено, пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ не предусмотрено .
В этом случае стоимостью услуг застройщика можно считать разницу между ценой договора (стоимостью объекта долевого строительства) и суммой фактических затрат на строительство такого объекта (себестоимостью объекта долевого строительства).
При этом в соответствии с п. 4 ст. 149 Налогового кодекса РФ в случае, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению НДС, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 149 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-10/17 от 26 октября 2011г., № 03-07-10/13 от 27 июля 2011г.
При этом договор долевого участия в строительстве включает в себя помимо стоимости услуг застройщика по организации строительства также стоимость строительных работ, выполненных как подрядчиками, так и самим застройщиком.
Подтверждение: ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
Порядок налогообложения строительных работ по договору зависит от того, кто выступает исполнителем.
НДС не нужно начислять с сумм, которые застройщик получает от участников долевого строительства в возмещение стоимости работ других подрядчиков, ведущих строительство по договору. Такие суммы не формируют выручку застройщика, если он сам не участвует в строительстве.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-10/15 от 3 июля 2012 г. , № 03-07-10/10 от 4 мая 2012 г. (в части налогообложения НДС сумм возмещения стоимости подрядных работ).
Средства, поступающие в оплату строительных работ, которые застройщик выполнил собственными силами (в т. ч. с участием подрядчиков при смешанном способе организации работ), признаются объектом налогообложения НДС на общих основаниях.
Подтверждение: пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г. , № 03-07-10/10 от 7 июля 2009 г. (в части налогообложения НДС суммы возмещения стоимости работ, выполненных хозяйственным или смешанным способом).
Вывод: если строительство объекта ведется исключительно подрядным способом, с сумм, которые застройщик получает от участников долевого строительства в возмещение стоимости работ других подрядчиков НДС начислять не нужно. Если застройщик ведет строительство собственными силами (в т. ч. с участием подрядчиков при смешанном способе организации работ), то средства, поступающие в оплату строительных работ, признаются объектом налогообложения НДС .
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "застройщик" или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-223
По общим правилам при получении предоплаты налоговая база по НДС определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога ( п.1 ст. 154 Налогового кодекса РФ).
Если застройщик по договору долевого участи обязуется построить объект своими силами, а также своими силами с привлечением других лиц (то есть застройщик выполняет строительно-монтажные работы), то денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в полном объеме включаются в налоговую базу у застройщика как предоплата. Если моментом определения налоговой базы является день предоплаты, то на день выполнения работ (оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты (частичной оплаты) также возникает момент определения налоговой базы. При этом НДС, исчисленный с сумм оплаты (частичной оплаты), полученных в счет предстоящего выполнения работ (оказания услуг), подлежит вычету при выполнении работ (оказании услуг).
Подтверждение: пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 , п. 14 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г. , № 03-07-10/10 от 7 июля 2009 г. (в части налогообложения НДС суммы возмещения стоимости работ, выполненных хозяйственным или смешанным способом).
На основании пп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по НДС не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика . При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается НДС в общеустановленном порядке.
Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по передаваемой части объекта недвижимости, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению НДС .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-11/18093 от 29 марта 2017 г., № 03-07-10/29 от 20 ноября 2012 г., № 03-07-10/15 от 3 июля 2012 г.
Судебная практика:
Суд в постановлении ФАС Северо-Западного округа № Ф07-2575/2014 по делу № А26-3816/2013 от 13 мая 2014 г. указал, что финансовый результат от осуществления застройщиком инвестиционной деятельности (экономия средств дольщиков) как для целей исчисления налога на прибыль, так и для целей исчисления НДС определяется одинаково. Денежные средства, полученные выполняющим функции заказчика-застройщика Обществом от дольщиков, в момент их получения НДС не облагаются.
После завершения строительства и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, если сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает затраты по переданной части объекта недвижимости, на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ сумма превышения, остающаяся в распоряжении застройщика, подлежит обложению НДС.
Вывод: если застройщик ведет строительство подрядным способом то средства, поступающие от дольщиков на строительство объектов производственного назначения, не облагаются НДС в момент их поступления. Если после завершения строительства и передачи дольщикам части объекта недвижимости сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает его затраты по передаваемой части объекта недвижимости, то с суммы превышения нужно начислить НДС в части услуг застройщика, приходящейся на производственные помещения, на основании раздельного учета.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 29.09.2017