Вопрос:
Вновь образованная Управляющая компания (далее УК) находится на ОСНО. Договор на управление заключается с застройщиком и несколькими собственниками квартир. Заключен агентский договор, где застройщик и собственники поручают УК заключить договоры на коммунальные услуги в интересах собственников. Агентское вознаграждение не предусматривается. Требуется ли какое либо уведомление новых собственников на то, что договоры на тепло, электричество, водоснабжение, прописку заключены на основании агентского договора, с участием в расчетах УК?
Правомерно ли учитывать расчеты по коммунальным услугам, в рамках агентского договора, в разрезе собственников на сч 76.5?
В отношении квартир будет применяться льгота пп 29 и 30 к п. 3 ст. 149 НК РФ. В доме есть офисы, принадлежащие физическим лицам. Правомерно ли в отношении них применение налоговой ставки 18/118? Правомерно ли возмещение НДС с коммунальных услуг, выставленных офисам, если предоставление коммунальных услуг производиться на основании агентского договора? Или НДС с коммунальных услуг не должно начисляться и возмещаться? Правомерно ли ведение раздельного учета входного НДС с услуг, включенных в содержание, для возмещения доли НДС, приходящихся на офисы? Как в этом случае отражать в книге покупок счет-фактуры от поставщиков?
Ответ:
Для ответа на Ваш вопрос просим Вас предоставить договор на управление и агентский договор.
Сканы (копии) договоров Вы можете направить приложением файла к вопросу.
Либо Вы можете направить сканы на почту tarasova@moedelo.org
Однако если будете направлять документ на почту, обязательно напишите в данном или новом диалоге, что документ Вы направили.
Вопрос:
Договор отправлен на почту. Дублирую здесь. Договор управления 1 мы планируем заключать, а договор управления дает в качестве основы Администрация города.
Ответ:
Относительно уведомления новых собственников о заключении агентского договора
Нормы Жилищного кодекса РФ и Правила, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. такого требования не содержат. Отметим, что управляющая компания предоставляет коммунальные услуги на основании договора на управление МКД, который должен быть заключен с каждым собственником, при этом собственники числом более 50 процентов от общего числа выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Новый собственник вправе будет реализовать свои жилищные права путем участия в общем собрании собственников многоквартирного дома.
При этом следует отметить, что агентский договор подразумевает обязательное наличие агентского вознаграждения.
Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном домес каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора .
Подтверждение: п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Управляющая организация несет ответственность за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ) и в общем случае получает плату за коммунальные услуги (п. 7 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
Заключение договора с РСО является обязательным для управляющей компании, осуществляющей управление МКД (п. 12 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
При этом нужно отметить, что агентский договор не может быть безвозмездным (без вознаграждения агента).
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Подтверждение: п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ .
Предоставление коммунальных услуг следует проводить в соответствии с Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.
К коммунальным услугам относятся следующие виды услуг:
– холодное водоснабжение;
– горячее водоснабжение;
– водоотведение;
– электроснабжение;
– газоснабжение;
– отопление.
Подтверждение: п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.
Для обеспечения потребностей жильцов в коммунальных ресурсах управляющей компании необходимо заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями ( пп. "б" п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г., п. 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 549 от 21 июля 2008 г.).
Отношения между управляющей компанией и потребителем коммунальных услуг также оформляются договором. Обязательные условия договора на предоставление коммунальных услуг потребителю перечислены в п. 19 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.
Управляющая компания самостоятельно проводит расчет количества потребленного коммунального ресурса, а также расчет ежемесячной платы за него ( п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.).
В случае если предпринимательская деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по поручению собственников помещений в многоквартирном доме по закупке коммунальных услуг, то условие об агентирование целесообразно предусмотреть в договоре управления.
Коммунальные услуги должны оплачивать собственники, наниматели (арендаторы) помещений в доме, а также лица, принявшего от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; ( ст. 153 Жилищного кодекса РФ ).
Потребителем коммунальных услуг считается лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги (п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.).
Прекращение права собственности на помещение в МКД означает, что лицо утрачивает все права, связанные с управлением домом, участием в договоре управления, членством в ТСЖ и т.д. Все указанные права автоматически переходят к новому собственнику. Наличие или отсутствие информации об этом у третьих лиц не влияет на указанное обстоятельство.
Ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. не требуют от собственника помещения уведомлять управляющего домом (исполнителя коммунальных услуг) о переходе права собственности к третьим лицам. Однако если новый собственник захочет реализовать какие-либо свои жилищные права, он будет вынужден сделать это. Например, для подтверждения полномочий для голосования на общем собрании собственников помещений необходимо представить сведения о документе о праве собственности на помещение. Чтобы вступить в члены ТСЖ, также необходимо иметь статус собственника помещения и подтвердить его.
Отметим, что смена собственника помещения может быть связана с изменением числа проживающих в нем потребителей. Если помещение не оснащено индивидуальными приборами учета, собственник или постоянно проживающий потребитель обязаны уведомить об этом исполнителя (пп. з п. 34 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.).
Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, при этом не установлено обязанности заключать такой договор только письменно. Он может быть заключен путем совершения потребителем конклюдентных действий – фактического потребления коммунальных услуг (п. 6, 7 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.).
Управляющая компания вправе организовать аналитический учет по потребителям (собственникам помещений) таким образом, чтобы иметь точную информацию по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг. Но, как правило, аналитический учет по потребителям-гражданам в бухгалтерии не организован (он ведется при помощи отдельного программного продукта силами собственного абонентского отдела либо сторонним исполнителем – специализированным расчетным центром).
Полученные от заказчика для исполнения поручения денежные средства в рамках посреднического договора не признаются доходом посредника, так как не образуют экономической выгоды для посредника ( п. 2 ПБУ 9/99 ).
Затраты, связанные с исполнением поручения в пользу заказчика и подлежащие возмещению заказчиком, расходами посредника не признаются ( п. 3 ПБУ 10/99 ).
Такие средства принимаются к учету с одновременным отражением кредиторской задолженности перед поставщиками коммунальных услуг по перечислению им денежных средств в полной сумме, поступивших от собственников жилья (Инструкция к Плану счетов).
Причитающаяся посреднику сумма вознаграждения признается в бухучете доходом от обычных видов деятельности как выручка от оказания услуг (п. 5 ПБУ 9/99).
Проводки в данном случае могут быть следующие:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60
– отражена задолженность собственников жилья перед поставщиками по оказанным коммунальным услугам на основании выставленных счетов;
ДЕБЕТ 51 (50) КРЕДИТ 76
– поступили денежные средства в оплату коммунальных услуг от собственников жилья;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90-1
– начислено агентское вознаграждение;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– перечислены денежные средства за коммунальные услуги поставщикам.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Если организация действует как посредник, на агентское вознаграждение льгота не распространяется. При этом НДС организация должна начислять с суммы агентского вознаграждения. Входной НДС, выставленный ресурсоснабжающими организациями, принять к вычету управляющая компания не вправе.
Посредник должен начислять НДС в соответствии с положениями ст. 156 Налогового кодекса РФ.
Посредник (комиссионер, агент, поверенный) рассчитывает НДС:
– с суммы своего вознаграждения, причитающегося с продавца (покупателя);
– с любых иных доходов (в т. ч. дополнительной выгоды), полученных при исполнении посреднического договора.
Подтверждение:п. 1 ст. 156 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-07-РЗ/30680 от 26 июня 2014 г.
При этом посредник должен учесть все суммы, увеличивающие и уменьшающие налогооблагаемую базу. Например, скидка, предоставленная конечному покупателю товаров (потребителю работ, услуг) за счет вознаграждения посредника, должна уменьшать доход посредника при начислении НДС ( п. 4 ст. 166 Налогового кодекса РФ ).
Ставка налога по посредническому вознаграждению
Налог начисляется по ставке 18 процентов (18/118 – например, при поступлении предоплаты (аванса)) (п.3, 4 ст. 164 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-07-11/122 от 12 мая 2011 г. ). Возможность применять ставку НДС 10 процентов при расчете налога с доходов посредника не установлена ( письмо Минфина России № 03-04-07/04 от 21 марта 2006 г. ).
Если посредник реализует товары, не облагаемые НДС, то данное освобождение не распространяется на посредническое вознаграждение, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом РФ (п. 2 ст. 156, п. 7 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Момент начисления налога по посредническому вознаграждению
НДС начисляется в момент, который приходится на наиболее раннюю из следующих дат:
– день, когда посредническая услуга признается оказанной. Например, в день, когда стороны подписали отчет посредника и (или) акт выполненных работ;
– день поступления аванса (предоплаты) за посреднические услуги.
Подтверждение: п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ.
При этом если НДС был начислен в момент поступления оплаты (частичной оплаты), то в момент оказания услуги налог должен быть начислен повторно. Ранее начисленная сумма НДС в этот же момент принимается к вычету.
Подтверждение: п. 1,3 ст. 167,п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 Налогового кодекса РФ.
При реализации коммунальных услуг НДС начислять не нужно, так как такая операция освобождена от налогообложения ( пп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).
Льготы, предусмотренные пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ, применять можно только в случае, когда работы (услуги) реализуются собственникам (потребителям) по цене приобретения, которая включает НДС (письма Минфина России № 03-07-11/59955 от 20 октября 2015 г. ,№ 03-07-14/6462 от 5 марта 2013 г., № 03-07-14/05 от 21 января 2013 г. ). От данных льгот можно отказаться ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).
При обслуживании многоквартирных домов льготу можно применять независимо от:
– того, кто является конечным потребителем услуг (население или организация);
– объема прав на помещение (право собственности, право пользования и т.д.);
– вида помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое).
Подтверждение: письма Минфина России№ 03-07-07/51 от 21 июля 2010 г., № 03-07-07/44 от 1 июля 2010 г., ФНС России № ШС-37-3/2791 от 28 мая 2010 г.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация содержатся в Сервисе, которые Вы можете найти по запросу "НДС льготы коммунальные услуги" или по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-19736
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-286
Счет-фактура при приобретении товаров (работ, услуг) в интересах комитента (принципала) оформляется посредником и выставляется комитенту (принципалу) с учетом некоторых особенностей. Посредник, получив счет-фактуру от продавца (исполнителя), регистрирует ее в части 2 журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур . На основании этого счета-фактуры посредник должен выставить счет-фактуру комитенту (принципалу) и зарегистрировать его в части 1 журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур . В книгах покупок и продаж данные об этих счетах-фактурах не отражаются.
При этом в адрес населения организация вправе счета-фактуры не выставлять.
Обоснование данного вывода содержится в Сервисе, которое ВЫ можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-17716
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 04.08.2016