Вопрос:
ООО на ОСНО и ИП на ОСНО хотят заключить договор мены. ООО обменивает земельный участок на помещение (магазин). Рыночная цена обоих объектов 7 000 000.
Земельный участок продается без НДС, помещение с НДС.
Возможно ли обменять землю на помещение?
Какие последующие претензии возможны от налогового органа. (Юр. лица взаимозавимы) Какая судебная практика?
Как лучше в данном договоре меня указать НДС по помещению, включить в цену или НДС сверх цены?
Какие бухгалтерские проводки?
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из допущения, что вопрос задан в отношении организации (ООО на ОСНО), которая применяет метод начисления для целей расчёта налога на прибыль.
Относительно того, возможно ли обменять земельный участок на нежилое помещение (магазин)
Да, возможно. Запрета на это действующее законодательство не содержит.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой . К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены .
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен .
Следовательно, при получении основного средства по договору бартера (мены) организация:
– получает доход в виде стоимости полученного объекта основных средств;
– несёт расходы в виде стоимости переданного имущества.
Подтверждение: ст. 567 Гражданского кодекса РФ .
Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными , а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Подтверждение: п. 1, 2 ст. 568 Гражданского кодекса РФ .
Относительно того, «какие последующие претензии возможны от налогового органа» и судебная практика
В данном случае доходы для целей налогообложения прибыли и НДС должны учитываться исходя из рыночного уровня. Дополнительно отметим, что указанная норма справедлива и для ИП (п. 1 ст. 211 Налогового кодекса РФ).
При несоответствии цены рыночному уровню при проверке налоговая инспекция может доначислить недополученный доход исходя из рыночной цены. Установить рыночную цену в ходе проверки налоговая инспекция может путем проведения экспертизы.
Например, для ООО нужно, чтобы рыночная стоимость земельного участка не была ниже, чем рыночная стоимость нежилого помещения (магазина). Иначе получится, что ООО реализовало земельный участок по заниженной стоимости.
Доходы для целей налога на прибыль, полученные в натуральной форме в результате реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая товарообменные операции), учитываются, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом РФ, исходя из цены сделки с учетом положений ст. 105.3 Налогового кодекса РФ (п. 4 ст. 274 Налогового кодекса РФ).
При реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям, налоговая база по НДС определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 Налогового кодекса РФ , с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС (п. 2 ст. 154 Налогового кодекса РФ).
Таким образом, во избежание налоговых последствий налоги от реализации имущества по договору мены нужно уплачивать исходя из рыночного уровня (ст. 105.3 Налогового кодекса РФ).
Вместе с тем как уже было указано в предыдущих разделах ответа, обменять земельный участок на нежилое помещение (магазин) возможно. Запрета на это действующее законодательство не содержит.
Что касается судебной практики, то, к сожалению, из вопроса не совсем ясно, конкретно в связи с чем, Вас интересует судебная практика, поскольку судебная практика, связанная с вопросами, касающихся договоров мены, обширна.
Если Вас интересует арбитражная практика в отношении доначислений налоговой инспекции налогов с недополученных доходов при реализации имущества по договорам мены, то имеются такие судебные решения.
В постановлении Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04-4581/2016 по делу № А81-6228/2015 от 14 октября 2016 г. суд признал решение налоговой инспекции в части доначислений в связи со значительным отклонением цен реализации по договору мены от рыночных цен согласно отчету оценщика недействительным исходя из того, что доказательства налоговой инспекции, подтверждающие рыночный уровень цен суд счет недопустимыми.
Так, отчеты оценщика, полученные налоговым органом в ходе проверки, не являются заключениями эксперта, поскольку не содержат никаких исследований и выводов; оценщик при проведении оценки не учел особенности использования объектов оценки; экспертные заключения на отчеты оценщика были получены вне рамок проведения налоговой проверки, поскольку были изготовлены не на основании решения налогового органа в рамках проводимых им мероприятий налогового контроля; при назначении экспертизы Инспекцией не были соблюдены положения ст. 95 Налогового кодекса РФ. При этом оценка рыночной стоимости объекта оценки сама по себе не предусмотрена Налоговым кодексом РФ в качестве формы налогового контроля.
Например, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А26-6703/2015 от 16 февраля 2017 г. налоговая инспекция сделала вывод о неравноценности предметов договора мены нежилыми помещениями, заключенного между сторонами. Суд указал, что в силу ст. 568 Гражданского кодекса РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. В данном случае в договоре отсутствует условие о том, что спорные объекты являются неравноценными. Более того, судебной экспертизой установлено, что их цена соответствует рыночной. Признавая решение налоговой инспекции в части доначисления налога с недополученного дохода неправомерным, суд указал, что не представлено доказательств того, что объекты договора мены являются неравноценными.
Относительно указания НДС в цене договора мены
Договор мены подразумевает равноценность предметов сделки (если иное не установлено договором). При реализации магазина в его цену входит НДС. То есть НДС уже включен в цену магазина. К учету ООО примет магазин по первоначальной стоимости за минусом НДС.
Цена договора мены – это стоимость каждого из встречных предоставлений. Наиболее распространённый тип договора мены характеризуется равноценностью стоимости товаров, передаваемых сторонами друг другу при исполнении договора, согласно общему правилу, установленному п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса РФ.
По смыслу положений п. 1 и 4 ст. 168 Налогового кодекса РФ сумма НДС, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода.
В связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены , для чего определяется расчетным методом ( п. 4 ст. 164 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ № 33 от 30 мая 2014 г. , письмо ФНС России № СД-4-3/18862 от 5 октября 2016 г.
В бухгалтерском учёте объект основных средств, полученный по договору мены (бартеру), принимать необходимо по первоначальной стоимости, которую можно определить по формуле:
| Стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией | + | Расходы, непосредственно связанные с получением основного средства и доведением его до состояния, пригодного к использованию | = | Первоначальная стоимость основного средства, полученного по договору мены (бартеру) |
Расходами, непосредственно связанными с получением основного средства, в частности, могут быть:
– суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования (монтаж, наладка и т.п.);
– суммы за информационные и консультационные услуги, связанные с получением имущества;
– таможенные пошлины и таможенные сборы;
– невозмещаемые налоги, госпошлина.
При этом из суммы таких расходов исключается НДС и акцизы (кроме случаев, когда такие налоги учитываются в стоимости имущества).
Общехозяйственные и иные аналогичные расходы в стоимость основного средства не включаются. Исключение: случаи, когда такие общие расходы непосредственно связаны с приобретением имущества.
Подтверждение: п. 11 , 12 ПБУ 6/01, п. 30 Методических указаний , утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-3395 .
Относительно отражения в бухгалтерском учёте
В бухучёте организации нужно отразить две операции: поступление нежилого помещение (магазина) и выбытие (реализацию) земельного участка.
Поступление нежилого помещения (магазина)
Поступление объекта основных средств по договору мены (бартеру) отразить нужно с использованием дебета:
– счета 08 "Вложения во внеоборотные активы";
– счета 07 "Оборудование к установке" (с последующим списанием в дебет счета 08), если полученное имущество требует монтажа.
Кредитовать при этом необходимо счета расчетов: счет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" или счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
Проводка при формировании стоимости имущества, не требующего монтажа, будет следующей:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 (60)
– отражена стоимость имущества, полученного по бартерному договору (договору мены), которое будет учтено в составе основных средств.
Проводки в случае формирования стоимости имущества, требующего монтажа, будут следующие:
ДЕБЕТ 07 КРЕДИТ 76 (60)
– отражена стоимость имущества, требующего монтажа;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 07
– учтена стоимость имущества, переданного в монтаж.
При этом затраты на доведение полученного по договору мены (бартеру) объекта основных средств до состояния, пригодного к использованию, нужно отразить с использованием дебета:
– счета 07 "Оборудование к установке" – в части затрат, понесенных до монтажа полученного объекта (например, на его доставку, хранение);
– счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" – в части затрат, понесенных непосредственно при монтаже и после монтажа объекта, и затрат, связанных с получением объекта, не требующего монтажа.
Проводки при этом могут быть следующими:
ДЕБЕТ 07 (08) КРЕДИТ 10 (68, 69, 70, 76...)
– отражены расходы на доведение полученного по договору мены (бартеру) имущества до состояния, пригодного к использованию.
Аналитический учет по счетам 07 и 08 можно организовать по наименованиям, маркам, видам объектов. Например, по счету 08 в разрезе следующих аналитических счетов:
– 08.1 "Приобретение земельных участков";
– 08.2 "Приобретение объектов природопользования";
– 08.4 "Приобретение объектов основных средств";
– 08.7 "Приобретение взрослых животных".
Готовые к использованию и введенные в эксплуатацию основные средства необходимо перевести на:
– счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности", если они будут использоваться для предоставления во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода;
– счет 01 "Основные средства" во всех остальных случаях.
Для того чтобы организовать аналитический учет в зависимости от степени использования основных средств, к данным счетам целесообразно открыть субсчета "Основные средства на складе (в запасе)", "Основные средства непроизводственного назначения", "Основные средства, переданные в эксплуатацию" и (или) можно организовать учет по видам полученного имущества.
Если постановка производственного объекта основных средств на учет и его ввод в эксплуатацию совпадают по времени, проводка будет следующая:
ДЕБЕТ 01 (03) субсчет "Основные средства, переданные в эксплуатацию" КРЕДИТ 08
– принято к учету и введено в эксплуатацию основное средство по первоначальной стоимости.
Если постановка производственного объекта основных средств на учет и его ввод в эксплуатацию не совпадают по времени, проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 01 (03) субсчет "Основные средства на складе (в запасе)" КРЕДИТ 08
– принято к учету основное средство по первоначальной стоимости;
ДЕБЕТ 01 (03) субсчет "Основные средства, переданные в эксплуатацию" КРЕДИТ 01 (03) субсчет "Основные средства на складе (в запасе)"
– основное средство передано в эксплуатацию.
При этом факт нахождения основного средства в запасе (резерве) не влияет на списание его стоимости – начисление амортизационных отчислений начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету, включая находящиеся в запасе (резерве).
Подтверждение: п. 11 , 12 ПБУ 6/01, п. 20 , 30 , 61 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г., Инструкция к Плану счетов .
Записи в бухучете необходимо делать на основании первичных учетных документов , которые утверждены в учетной политике организации для целей бухучета (ч. 1 , 2 , 4 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.). Например, оприходование объекта на счетах 07 или 08 может отражаться на основании товарной накладной , акта приема оборудования или иного документа; передача в монтаж – на основании акта о приеме-передаче оборудования в монтаж ; принятие к учету – на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств ; ввод объекта основных средств в эксплуатацию – также на основании соответствующего акта.
Если организация является плательщиком НДС , то при поступлении объекта нужно на основании полученного счета-фактуры учесть входной НДС , предъявленный партнером по договору мены. То же самое нужно сделать в отношении входного НДС, предъявленного подрядчиками работ по монтажу и по доведению объекта до состояния, пригодного к использованию.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30604 .
Выбытие (реализация) земельного участка
Отразить списание стоимости выбывающего земельного участка нужно в момент реализации с использованием счета 01 "Основные средства". При этом к нему целесообразно открыть субсчет "Выбытие основных средств".
В дебет этого субсчета переносится стоимость выбывающего объекта (с кредита счета 01). При этом проводка будет следующая:
ДЕБЕТ 01 субсчет "Выбытие основных средств" КРЕДИТ 01
– отражена первоначальная стоимость выделенной части реализуемого земельного участка;
Если земельный участок передается покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, уже на момент подписания первичного документа, подтверждающего реализацию участка, объект перестает обладать всеми признаками основных средств. Поэтому балансовую стоимость земельного участка, не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Использовать для этих целей можно счет 45 "Товары отгруженные", к которому целесообразно открыть субсчет "Переданные объекты недвижимости".
Проводка будет следующая:
ДЕБЕТ 45 субсчет "Переданные объекты недвижимости" КРЕДИТ 01
– списана балансовая стоимость выбывающего земельного участка, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.
Подтверждение: Подтверждение: письма Минфина России № 07-02-18/01 от 27 января 2012 г. , № 07-02-10/20 от 22 марта 2011 г. , которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № КЕ-4-3/5085 от 31 марта 2011 г.
Выручку от реализации основного средства следует отражать с использованием кредита счета 91-1 "Прочие доходы" в корреспонденции с дебетом счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" или счета 76"Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Выручку от реализации нужно отразить, когда право собственности на проданное основное средство перейдет к покупателю (по объектам недвижимости – право собственности зарегистрировано) (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7, 12, 16 ПБУ 9/99).
Проводка будет такая:
ДЕБЕТ 62 (76) КРЕДИТ 91-1
– отражена сумма выручки, полученной при реализации земельного участка.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов, утв. Приказом Минфина РФ № 94н от 31 октября 2000 г.
Одновременно балансовая стоимость участка списывается на счет 91-2 "Прочие расходы". Эта операция отражается проводкой:
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 45, 01 субсчет "Выбытие основных средств" (45 субсчет "Переданные объекты недвижимости")
– отражена остаточная стоимость реализованного основного средства (основного средства, право собственности на которое подлежит государственной регистрации) в составе прочих расходов.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
При этом каждый факт хозяйственной деятельности организации должен быть подтвержден первичными учетными документами по формам, которые организация утвердила в учетной политике для целей бухучета (ч. 1 , 4 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.). Исключение – документы, для которых применение унифицированных форм установлено нормативно-правовыми актами, не относящимися к сфере бухучета. В данном случае подтверждающими документами может являться договор купли-продажи, акт о приеме-передаче основного средства , выписка из ЕГРН , подтверждающая регистрацию перехода права собственности на объект, и др.
Если организация-продавец является плательщиком НДС , то при реализации основного средства у нее может возникнуть обязанность начислить НДС и отразить это в бухучете .
Однако реализация земельных участков не признается объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующим ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22699 ;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22697 ;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22695 .
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.