Вопрос:
Организация застройщик на ОСНО строит дома, продает доли. Дом сдан в эксплуатацию, остались квартиры, получили на них св-во право собственности, при продаже квартир физ лицам или юр.лицам НДС выделяем и платим? И какие проводки нужно сделать?
Ответ:
Относительно бухгалтерского учета (проводок)
В бухгалтерском учете полученные от участника долевого строительства денежные средства застройщик может отражать на счете 86 "Целевое финансирование" либо на отдельном субсчете, открытом к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Выбор одного из этих счетов необходимо закрепить в учетной политике застройщика. Аналитический учет ведется в разрезе отдельных дольщиков по каждому договору долевого участия.
Проводка может быть следующей:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 (86)
– получены денежные средства от участника долевого строительства;
Подтверждение: пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России № 160 от 30 декабря 1993 г., письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются в бухучете с применением кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчета 08-3 "Строительство объектов основных средств".
В дальнейшем аккумулированная на 08 счете стоимость капитальных вложений списывается на :
– счет 01 "Основные средства" – при принятии, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
– счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (86) – при сдаче законченных строительством объектов участнику долевого строительства, перечислившему средства на строительство объектов;
– счет 43 "Готовая продукция", 90 "Продажи" – при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи, а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.
Подтверждение: п. 1.4, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Проводки по учету строительства объекта могут быть следующими:
ДЕБЕТ 08.3 КРЕДИТ 10 (60, 76, 70, 69, 02 и др.)
– отражены расходы на строительство объекта.
Расходы, связанные с деятельностью организации в качестве застройщика могут быть отражены следующим образом:
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10, 60, 70, 69
– отражены затраты организации в связи с выполнением функций застройщика;
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 90.1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика;
ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 20
– списана себестоимость услуг застройщика.
Передача построенного объекта может быть отражена следующим образом:
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 08.3
– отражена передача участнику объекта долевого строительства (квартиры).
Также по завершении строительства застройщик должен определить и признать в учете дополнительный доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление. Экономию, выявленную на счете 76 (86) при сдаче объектов долевого строительства дольщику и списании полученных от него целевых средств нужно отразить с использованием кредита счета 90 "Продажи" субсчета 90.1 "Выручка".
Проводка может быть следующей:
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 90.1
– отражен доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Учет квартир, построенных застройщиком с целью их дальнейшей реализации, отразить нужно проводкой:
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08.3
– отражена стоимость готовых для продажи квартир.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов, письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру включаются в фактическую себестоимость квартиры (абз. 3, 10 п. 6 ПБУ 5/01).
Выручку от продажи квартиры, учтенной в качестве продукции для дальнейшей реализации, отразить нужно в составе доходов от обычных видов деятельности с использованием счета 90-1 "Выручка".
Отразить в бухучете выбытие (продажу) квартиры нужно в тот момент, когда такое выбытие фактически имело место, независимо от факта государственной регистрации права собственности за покупателем. Для отражения выбывшего объекта недвижимости до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные", аналитический счет, например, "Переданные объекты недвижимости".
На дату государственной регистрации перехода права собственности выручка от реализации квартиры включается в состав доходов от обычных видов деятельности (п. 5, 6.1, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99, письмо Минфина России № 07-02-10/20 от 22 марта 2011 г.). При этом производится запись по дебету счета 62 и кредиту счета 90-1. Одновременно фактическая себестоимость квартиры списывается со счета 45 в дебет счета 90-2.
Реализацию квартиры покупателю отразить нужно в следующем порядке:
ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 43
– квартира передана покупателю;
ДЕБЕТ 62 (73) КРЕДИТ 90.1
– признана выручка от продажи квартиры;
ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 45
– списана стоимость проданной квартиры;
ДЕБЕТ 51 (50) КРЕДИТ 62 (73)
– получена от покупателя оплата за квартиру.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Относительно налога на прибыль
Застройщику в составе налогооблагаемых доходов нужно учитывать:
– разницу между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство, не подлежащая возврату дольщикам;
– доходы от реализации квартир, построенных за счет собственных средств.
Средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов не учитываются в целях расчета налога на прибыль.
Организация, получившая средства целевого финансирования, обязана вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения ( пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ ).
Затраты, связанные со строительством жилого дома, которые застройщик осуществляет за счет средств дольщиков, в расходах при расчете налога на прибыль не отражаются. По окончании строительства застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности.
Подтверждение: пп. 17 ст. 270 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-03-06/1/163 от 21 марта 2011 г., № 03-03-06/1/98 от 14 февраля 2011 г.
Мнение Минфина России: денежные средства на оплату услуг застройщика могут расходоваться застройщиком по его усмотрению (как собственные средства). В частности, их можно направить на погашение заемных средств, коммунальных и рекламных расходов организации, выплату зарплаты сотрудникам, компенсацию возложенных на него дополнительных обременений, которые непосредственно не связаны со строительством объекта. Те расходы, которые осуществляются за счет собственных средств застройщика, учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль в порядке, установленном главой 25 Налогового кодекса РФ .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/166 от 29 марта 2012 г., № 03-03-06/1/2 от 12 января 2010 г., № 03-03-06/1/541 от 24 сентября 2008 г.
Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные п. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., а также не соответствующие заключенному в соответствии с данным законом договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-03-06/1/533 от 9 октября 2012 г.
При этом доходы в виде использованного не по целевому назначению имущества (в т. ч. денежных средств), которое получено в рамках целевого финансирования, включаются в состав внереализационных доходов ( п. 14 ч. 2 ст. 250 Налогового кодекса РФ ).
Вывод: денежные средства, полученные от участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство объекта (использованные на соответствующие цели), не учитываются в доходах по налогу на прибыль при условии ведения раздельного учета. Затраты, понесенные застройщиком при строительстве объекта за счет целевых средств участников долевого строительства, не учитываются в расходах по налогу на прибыль.
Вознаграждение застройщика в соответствии с договором долевого участия в строительстве является составной частью цены этого договора. Вознаграждение, причитающееся застройщику, может быть установлено как в твердой сумме, так и в виде процентного соотношения от сметной стоимости строительства.
При этом денежные средства, перечисленные дольщиком на оплату услуг застройщика, являются предварительной оплатой услуг застройщика (аванс). Впоследствии эта сумма будет признана выручкой от реализации.
Подтверждение: п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 1 ст. 251, п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ.
Если строительство объекта осуществляется в течение более одного отчетного (налогового) периода, выручка от реализации услуг застройщика распределяется им самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным услугам (п. 2 ст. 271 Налогового кодекса РФ).
Вывод: в целях налогообложения прибыли застройщик учитывает сумму своего вознаграждения, а также расходы, связанные с его получением (т.е. осуществляемые за счет собственных средств застройщика).
Вместе с тем, если в договоре вознаграждение застройщика отдельной суммой не выделено, то финансовый результат (прибыль) от строительства застройщик определяет по окончании строительства на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства (письмо Минфина России № 03-07-10/17 от 26 октября 2011 г.).
Если организация выполняет функции застройщика и подрядчика по строительству дома за счет собственных средств и средств дольщиков, то при определении налоговой базы следует учитывать также доходы от реализации квартир в многоквартирном доме, построенных за счет собственных средств организации.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-04/2/29 от 8 февраля 2007 г.
При использовании метода начисления доход от реализации недвижимого имущества нужно признавать на дату передачи такого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества ( абз. 2 п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ ).
Вывод: в налоговом учете момент признания выручки от реализации недвижимого имущества не зависит от даты регистрации прав него.
Мнение Минфина России: если после завершения строительства у организации-застройщика остается разница между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство, не подлежащая возврату дольщикам, то она утрачивает статус средств целевого финансирования и подлежит включению в состав внереализационных доходов ( письмо № 03-07-10/02 от 25 марта 2008 г. ).
Вывод: суммы экономии, остающиеся в распоряжении заказчика-застройщика после исполнения договора участия в долевом строительстве, не подлежащие возврату дольщикам, нужно учитывать в составе внереализационных доходов.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-06/2/115 от 5 августа 2011 г. , № 03-11-04/2/92 от 18 июня 2008 г. (в части учета экономии затрат на строительство при расчете единого налога при УСН) – их выводы верны в отношении учета экономии затрат на строительство при расчете налога на прибыль.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "застройщик экономия" или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14193
При этом убытки, полученные заказчиком-застройщиком в виде превышения затрат на строительство над суммой средств целевого финансирования, не учитываются в целях налогообложения прибыли (письма Минфина России № 03-03-06/1/63 от 3 февраля 2012 г., № 03-03-06/1/554 от 16 сентября 2011 г.).
Относительно даты определения дохода в случае определения экономии
Единой точки зрения по данному вопросу не выработано.
Мнение Минфина России в письмах № 03-03-06/1/31306 от 5 августа 2013 г., № 03-03-06/1/163 от 21 марта 2011 г., № 03-03-06/1/98 от 14 февраля 2011 г., № 03-03-06/1/739 от 10 ноября 2009 г.: финансовый результат нужно определять на дату подписания акта сдачи-приемки жилого дома в эксплуатацию (на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию).
Мнение Минфина России в письме № 03-03-06/1/77 от 7 февраля 2011 г: финансовый результат нужно определять по окончании строительства на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства.
Судьи предлагают определять финансовый результат от деятельности застройщика на дату подписания последнего по времени документа о передаче объекта долевого строительства дольщику. Причем расходование денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков на установленные Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. цели, должно быть завершено. Иначе говорить о финансовом результате рано. Как показывает арбитражная практика, конкретный размер денежных средств, использованных в соответствии с инвестиционными целями, может быть определен не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ на объекте и передачи объекта строительства дольщику (инвестору). Следовательно, для определения финансового результата у застройщика должны быть полностью сформированы затраты по строительству, которые должны покрываться за счет средств дольщиков (инвесторов).
Подтверждение: постановления ФАС Западно-Сибирского округа № А27-6086/2010 от 31 января 2011 г., Северо-Западного округа № А56-89316/2009 от 23 ноября 2010 г., Волго-Вятского округа № А17-3489/5-2005 от 23 октября 2006 г. (оставлено в силе Определением ВАС РФ № 1273/07 от 21 февраля 2007г.).
Оптимальный вариант: Организация может обратиться в Минфин России и (или) ФНС России за разъяснениями налогового законодательства по вопросу даты определения дохода в случае определения экономии. Сделать это нужно письменно, подробно изложив имеющуюся проблему, а при необходимости – приложить к запросу документы, касающиеся задаваемого вопроса.
Запрос в контролирующие ведомства можно сформировать с помощью сервиса интернет-бухгалтерии "Моё дело" – "Электронная отчетность"/"Написать письмо в гос. орган" .
Официальный ответ контролирующих ведомств освобождает организацию от налоговой ответственности и пеней за просрочку уплаты налогов (сборов), если нарушение законодательства было допущено из-за того, что организация следовала данным в этом документе разъяснениям ( пп. 3 п. 1 ст. 111 , п. 8 ст. 75 Налогового кодекса РФ).
Относительно НДС
Реализация жилых помещений НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
В общем случае НДС начислять не нужно в части сумм:
– на оплату услуг застройщика, оказанных по договору участия в долевом строительстве, за исключением случаев, когда объект строительства или его часть (в виде нежилого помещения) предназначены для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг (объект производственного назначения);
– на возмещение затрат на строительство, за исключением случаев, когда часть строительных работ застройщик выполняет самостоятельно (в т. ч. с участием подрядчиков);
– экономии, остающихся в распоряжении застройщика , если услуги застройщика не облагаются НДС.
НДС не облагаются услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения относятся нежилые помещения, которые не входят в состав общего имущества многоквартирного дома и предназначены для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг (например, офисные, парикмахерские, стоматологические кабинеты или салоны бытовых услуг, которые занимают первые этажи жилых зданий).
Таким образом, если застройщик согласно условиям договора передает участнику долевого строительства как жилые, так и нежилые помещения производственного назначения в построенном многоквартирном доме (не входящие в состав общего имущества дома), то стоимость его услуг, относящаяся к строительству таких нежилых помещений, не освобождается от налогообложения НДС. Налог с оплаты этой части услуг следует начислять в общем порядке .
Подтверждение: пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-15/63397 от 31 октября 2016 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № СД-4-3/21178 от 9 ноября 2016 г. ), № 03-07-10/68152 от 29 декабря 2014 г. , № 03-07-11/50890 от 9 октября 2014 г. , ФНС России № ЕД-4-3/11645 от 16 июля 2012 г.
В то же время если договор предусматривает передачу застройщиком наряду с жилыми и нежилых помещений (например, машино-мест на подземной автостоянке) для личных, семейных нужд, стоимость данных услуг не облагается НДС, поскольку такие помещения не являются объектами производственного назначения (письма Минфина России № 03-07-10/5454 от 26 февраля 2013 г. , № 03-07-10/2252 от 4 февраля 2013 г. ).
Вывод: от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика, оказанные по договору участия в долевом строительстве, которым предусмотрена передача жилых помещений в построенном многоквартирном доме и нежилых помещений (при их наличии) собственникам для личных, семейных нужд. Оставшаяся в распоряжении застройщика экономия от оказания данных услуг также не подлежит налогообложению НДС.
При этом договор долевого участия в строительстве включает в себя помимо стоимости услуг застройщика по организации строительства также стоимость строительных работ, выполненных как подрядчиками, так и самим застройщиком ( ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. ).
Порядок налогообложения строительных работ по договору зависит от того, кто выступает исполнителем.
НДС не нужно начислять с сумм, которые застройщик получает от участников долевого строительства в возмещение стоимости работ других подрядчиков, ведущих строительство по договору. Такие суммы не формируют выручку застройщика, если он сам не участвует в строительстве.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-10/15 от 3 июля 2012 г. , № 03-07-10/10 от 4 мая 2012 г. (в части налогообложения НДС сумм возмещения стоимости подрядных работ).
Средства, поступающие в оплату строительных работ, которые застройщик выполнил собственными силами (в т. ч. с участием подрядчиков при смешанном способе организации работ), признаются объектом налогообложения НДС на общих основаниях.
Подтверждение: пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г. , № 03-07-10/10 от 7 июля 2009 г. (в части налогообложения НДС суммы возмещения стоимости работ, выполненных хозяйственным или смешанным способом).
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-223
При этом реализация жилых помещений НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Организация вправе отказаться от данной льготы (п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Заявление об отказе от льготы по НДС нужно подавать в налоговую инспекцию не позднее 1-го числа налогового периода, с которого организация решила не пользоваться льготой (абз. 1 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налоговым периодом по НДС является квартал (ст. 163 Налогового кодекса РФ). От льготы можно отказаться на срок не менее года (это минимальный срок). Максимальный срок отказа налоговым законодательством не ограничен, то есть отказаться от льготы организация может и на более длительный срок (это необходимо указать в заявлении, подаваемом в налоговую инспекцию).
Подтверждение: абз. 1, 3 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ.
Если объект строится для перепродажи, строительно-монтажные работы по нему нельзя признать предназначенными для собственного потребления. Поэтому начислять НДС на такие работы, как при строительстве хозспособом, не нужно ( объект налогообложения НДС в данном случае возникает при реализации объекта, если операция не льготируется).
В свою очередь, в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от НДС. При этом согласно пп. 1 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, освобождаемых от налогообложения, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг ).
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-07-15/29969 от 23 июня 2014 г. , которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/13220 от 8 июля 2014 г. , Постановление Президиума ВАС РФ № 3309/10 от 23 ноября 2010 г. , которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № СА-4-7/13193 от 12 августа 2011 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1104
Реализация иных помещений по договорам купли-продажи (в том числе производственных помещений, гаражей, машино-мест), подлежит налогообложению в общем порядке (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Поскольку продажа квартир, а также услуги застройщика как в отношении строительства квартир, так и машино-мест, передаваемых гражданам для личного использования в рамках договора долевого строительства, являются не облагаемыми НДС операциями (если организация не отказалась от применения льготы), вычет по НДС, предъявленного поставщиками материалов, подрядчиками при строительстве квартир, подлежащих учету в составе собственной готовой продукции застройщика, не применяется .
Подтверждение: пп. 22, 23.1 п. 3 ст. 149, п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-07-07/20 от 28 апреля 2010 г.
Вывод: застройщик вправе принять к вычету НДС со стоимости работ подрядчика (стоимости материалов), в отношении объектов производственного назначения, используемых в деятельности облагаемой НДС, например, для перепродажи (нежилых помещений, которые не входят в состав общего имущества многоквартирного дома и предназначены для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг (например, парикмахерские, стоматологические кабинеты или салоны бытовых услуг, которые занимают первые этажи жилых зданий)), а также в отношении работ по строительству жилых помещений для дольщиков (если он сам не участвует в строительстве).
Также вычету подлежит входной НДС в отношении товаров, работ, услуг, приобретаемых для осуществления деятельности (услуг) застройщика при строительстве объектов производственного назначения (п. 23.1 ст. 149, п. 1 ст. 170, п. 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ).
Вычет входного НДС в отношении жилых помещений, предназначенных