Вопрос:
Наш должник, через физическое лицо хочет отдать в счет долга квартиру. Мы являемся производителями железобетона. На какие налоги мы попадаем при продаже данной квартиры физическому лицу?
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из следующих допущений:
– организация применяет ОСНО, является плательщиком НДС и налога на прибыль организаций, в целях налогообложения прибыли учитывает доходы и расходы методом начисления;
– квартира будет получена и продана по договору купли-продажи (т.е. речь идет именно о квартире, а не уступке права требования, например, из договора долевого участия);
– организация не отказывалась от льгот по НДС;
– продажа квартиры будет по рыночной цене.
Налог на прибыль
Квартира, предназначенная для продажи, признается товаром (п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ).
При использовании метода начисления доход от реализации недвижимого имущества нужно признавать на дату передачи такого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества ( абз. 2 п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ ).
Вывод: момент признания выручки от реализации недвижимого имущества не зависит от даты регистрации прав него.
При реализации квартиры организация вправе уменьшить доходы от такой операции на стоимость ее приобретения, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой ( пп. 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).
НДС
Операция по реализации жилых помещений не облагается НДС, если организация не отказалась от этого освобождения в порядке, установленном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Применить отказ можно только в отношении всех операций, предусмотренных тем или иным подпунктом п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ . Это связано с тем, что налоговое законодательство предусматривает распространение отказа от льготы по НДС на все операции, осуществляемые в рамках соответствующего подпункта п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ . Это правило действует:
– независимо от того, кто является покупателем (заказчиком) соответствующих товаров (работ, услуг):
– в отношении всех покупателей (заказчиков) соответствующих товаров (работ, услуг).
При этом по операциям, предусмотренным другими подпунктами этого пункта, от льготы можно не отказываться.
Подтверждение: абз. 2 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-07-07/72105 от 5 декабря 2016 г. , ФНС России № ШТ-6-03/784 от 8 августа 2006 г.
Если организация приняла решение отказаться от льготы по НДС, предусмотренной п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ , об этом необходимо сообщить в налоговую инспекцию по месту своего учета. Для этого необходимо подать соответствующее заявление ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).
Налоговое законодательство не предъявляет никаких требований к форме заявления об отказе от использования льготы по НДС. Его можно составить в свободной форме (см. Заявление организации в налоговую инспекцию об отказе от использования льготы по НДС ). В заявлении необходимо указать следующую информацию:
– наименование операций, освобождаемых от налогообложения, по которым плательщик отказывается от использования льготы;
– срок, начиная с которого планируется отказ от льгот;
– срок, на который плательщик отказывается от использования льготы.
Подать данное заявление нужно не позднее 1-го числа налогового периода, с которого организация решила не пользоваться льготой ( абз. 1 п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ). Налоговым периодом по НДС является квартал ( ст. 163 Налогового кодекса РФ ). Например, чтобы не применять льготу с III квартала текущего года, заявление следует подать не позднее 1 июля текущего года.
Если 1-е число налогового периода выпадает на выходной или праздничный день, заявление нужно подать в первый рабочий день, следующий за выходным (праздником) ( п. 7 ст. 6.1 Налогового кодекса РФ ).
Заявление можно представить следующими способами:
– в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи;
– либо на бумаге (лично, через представителя или по почте с описью вложения).
Закреплять в учетной политике для целей налогообложения тот факт, что плательщик отказался от льготы, не обязательно. Это связано с тем, что если учетной политикой предусмотрен отказ от льготы, а соответствующее заявление своевременно в налоговую инспекцию не сдано, воспользоваться отказом от льготы плательщик не вправе ( письмо ФНС России № ШС-37-3/10064 от 26 августа 2010 г. ).
Однако порядок отказа от применения льгот по НДС, а также факт такого отказа (по усмотрению плательщика) в учетной политике содержаться могут . Это имеет смысл делать в случаях, когда, например:
– подразделения бухгалтерии многочисленны и разрозненны;
– организация имеет право на льготы по НДС сразу по нескольким подпунктам п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ , а отказывается только в отношении некоторых из них ( письмо ФНС России № ШТ-6-03/784 от 8 августа 2006 г. ).
Если организация не отказалась от освобождения от НДС в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ, то у нее нет права на вычет НДС при приобретении квартиры (ст. 171 Налогового кодекса РФ). При этом в случае применения льготы входной НДС подлежит учету в стоимости квартиры ( п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ .). Кроме того, возникает обязанность по ведению раздельного учета.
Вести раздельный учет нужно, если налогоплательщик :
– помимо операций, подлежащих налогообложению , проводит операции, с которых не начисляет НДС ;
– помимо операций, облагаемых НДС по ставке 0 процентов , проводит другие операции (с учетом некоторых особенностей).
В таких случаях раздельному учету подлежат:
– доходы, полученные от таких операций;
– понесенные расходы;
– суммы входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются в них (с учетом некоторых особенностей).
Суммы входного НДС, которые относятся к операциям, облагаемым по ставке 0 процентов, не во всех случаях нужно распределять. Дело в том, что в отношении операций, облагаемых НДС по ставке 0 процентов, момент принятия входного НДС к вычету зависит от конкретной операции . Например, если речь идет о поставке на экспорт товаров, не относящихся к сырьевым, входной НДС принимается к вычету в обычном порядке – в момент принятия товаров (работ, услуг, имущественных прав) к учету. Поэтому в этих целях вести раздельный учет входного НДС не нужно. Указанный порядок применяется к товарам (работам, услугам, имущественным правам), принятым на учет с 1 июля 2016 года ( п. 2 ст. 2 Федерального закона № 150-ФЗ от 30 мая 2016 г. ).
Исключение – действие "правила 5 процентов", а именно случай, когда по итогам квартала доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав), не облагаемых НДС , не превышает 5 процентов от общей величины расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав). В этом случае налогоплательщик имеет право не вести раздельный учет сумм входного НДС. Тогда входной налог между операциями можно не распределять, а принять к вычету . Чтобы воспользоваться этим правом, расчет доли расходов необходимо производить каждый квартал.
Однако на операции, облагаемые по ставке 0 процентов (например, на ряд экспортных операций), данное исключение не распространяется. То есть раздельный учет входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются, например, для производства и (или) реализации экспортируемых сырьевых товаров, необходимо вести всегда .
Кроме того, раздельный учет входного НДС нужно вести и в том случае, когда доля облагаемых НДС операций составляет менее 5 процентов общей величины расходов.
Также "правило 5 процентов" не действует при организации раздельного учета в связи с ведением в том числе деятельности на спецрежиме (в рамках которого НДС не уплачивается). Например, при приобретении товаров, которые будут использоваться в деятельности на ОСНО и спецрежиме в виде ЕНВД.
Подтверждение: п. 4 ст. 149 , абз. 5 , 7 п. 4 ст. 170, п. 10 ст. 165 , абз. 3 п. 3 ст. 172 , п. 1 , 6 ст. 166 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-07-11/48590 от 19 августа 2016 г. , № 03-07-11/55775 от 18 декабря 2013 г. , № 03-07-11/225 от 2 августа 2012 г. , № 03-04-11/143 от 8 июля 2004 г. , ФНС России № ЕД-4-3/12919 от 3 августа 2012 г. , № АС-4-3/7801 от 16 мая 2011 г. , № ШС-6-3/827 от 13 ноября 2008 г.
Cпорный момент: нужно ли распределять НДС, если на момент приобретения дальнейшее использование товаров (работ, услуг) в облагаемых и необлагаемых операциях неизвестно .
Обоснование данного вывода содержится в Сервисе, которое Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-248
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21320
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 02.03.2017