Продажа нежилого помещения в жилом доме

Вопрос:

ООО на ОСНО (НДС) продает основное средство, стоящее на балансе (нежилое офисное помещение в жилом доме), купленное в 2013 г. другому ООО. Нужно ли с суммы продажи начислить НДС и уплатить его в бюджет? и какие еще налоговые последствия возможны?

Ответ:

НДС

Начислить и уплатить НДС нужно. Продажа нежилых помещений в жилом доме облагается НДС в общем порядке.

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории России как на возмездной, так и на безвозмездной основе ( пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ ).

Товаром для целей налогообложения является любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации ( п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ ).

Вывод: при реализации объектов основных средств необходимо начислять НДС (исключение – случаи, указанные в п. 2 ст. 146 , ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них освобождена от НДС.

Подтверждение: п. 1 ст. 39, пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ,

Вывод: реализация нежилого помещения в жилом доме не освобождается от НДС.

Налог на прибыль

Финансовый результат (прибыль или убыток) от реализации амортизируемого имущества (в т.ч. недвижимости) нужно определить в порядке, предусмотренном пп.1, 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ, по следующей формуле:

Доход (выручка) от реализации амортизируемого имущества

–

Остаточная стоимость амортизируемого имущества

–

Расходы, связанные с реализацией амортизируемого имущества

=

Прибыль (убыток) от реализации амортизируемого имущества

Доход (выручку) от реализации амортизируемого имущества нужно определять исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по данной сделке (п.1, 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ), без включения налогов, предъявленных покупателям (в частности, без НДС) (пп. 2 п. 1 ст. 248, п. 19 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Момент его признания зависит от метода учета доходов и расходов, который организация применяет при расчете налога на прибыль:кассового метода или метода начисления.

Остаточная стоимость реализуемого амортизируемого имущества определяется по-разному:
– при продаже основного средства, амортизация по которому начислялась линейным или нелинейным методом;
– при продаже нематериального актива, амортизация по которому начислялась линейным или нелинейным методом.

Полного перечня расходов, связанных с продажей амортизируемого имущества, налоговое законодательство не содержит. Примерами таких расходов могут быть расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества.
Подтверждение: абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ .

Момент признания расходов, уменьшающих доход от реализации амортизируемого имущества, зависит от применяемого метода учета доходов и расходов:кассового метода илиметода начисления (п. 1 ст. 272, п. 3 ст. 273 Налогового кодекса РФ).

При использовании метода начисления доход от реализации недвижимого имущества нужно признавать на дату передачи такого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества ( абз. 2 п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ ).

Прибыль от реализации амортизируемого имущества (т.е. превышение доходов над расходами) учитывается при расчете налога на прибыль в общем порядке.

Убыток от реализации амортизируемого имущества (т.е. превышение расходов над доходами) нужно учитывать в особом порядке ( п. 3 ст. 268 Налогового кодекса РФ ).

В аналогичном порядке определяется финансовый результат от реализации амортизируемого имущества, переведенного на консервацию, в том числе на срок более трех месяцев ( письмо Минфина России № 03-03-01-04/1/253 от 12 мая 2005 г. ). Несмотря на то, что в случае принятия решения о консервации имущества на срок более трех месяцев оно исключается из состава амортизируемого, его реализация свидетельствует о включении его в оборот (т.е. расконсервации и восстановлении в составе амортизируемых активов).

Мнение ФНС России: о необходимости применения указанного порядка при реализации имущества, переведенного на консервацию на срок более трех месяцев, свидетельствует и невозможность (необоснованность) определения финансового результата в ином порядке (например, как при реализации прочего имущества). При реализации прочего имущества полученные доходы уменьшаются в том числе на цену его приобретения (создания) ( пп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ ), что в данном случае приведет к повторному учету расходов в части стоимости имущества, списанной через амортизацию до момента консервации объекта. А это недопустимо ( п. 5 ст. 252 Налогового кодекса РФ).
Подтверждение: письмо № СД-4-3/59 от 12 января 2016 г. (его выводы применимы и в условиях действия новой редакции ст. 256 Налогового кодекса РФ в части стоимостного ограничения).

Прекращать начислять амортизацию по реализованному основному средству (недвижимости) нужно с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло окончательное выбытие этого объекта, в т.ч. при его продаже.
Подтверждение: п. 5,6 ст. 259.1, п.8,10,13 ст. 259.2, п. 2 ст. 322 Налогового кодекса РФ.

Если по итогам реализации амортизируемого имущества организация получила такой финансовый результат , как убыток, то учитывать его нужно в особом порядке – в течение срока, который рассчитывается по формуле:

Если в результате расчета срок списания убытка получается нецелым (дробным) числом (например, 27,33 месяца), то его нужно округлить до целого числа месяцев в сторону увеличения (т.е. до 28 месяцев). Также срок списания убытка может получиться равным нулю или отрицательному значению, если фактический срок эксплуатации превышает срок полезного использования имущества (например, в случае применения повышающих коэффициентов).

Включать убыток в состав прочих расходов нужно не ранее месяца, который следует за месяцем реализации амортизируемого имущества. Поскольку амортизацию организации прекращают начислять в месяце, следующем за месяцем реализации актива (п. 5 ст. 259.1, п. 10-12 ст. 259.2 Налогового кодекса РФ). Исключение – случай, когда срок списания убытка равен нулю или отрицательному значению, тогда сумму полученного убытка необходимо признавать в полном объеме в том месяце, в котором произошла реализация.

Для целей учета убытка месяц реализации амортизируемого имущества следует определять по-разному в зависимости от применяемого организацией метода учета доходов и расходов .

Подтверждение: п. 3 ст. 268, ст. 323 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-03-06/1/417 от 12 июля 2011 г.

Исключение – убыток от реализации амортизируемого имущества в виде нематериального актива, который является результатом НИОКР по Перечню, утв. Постановлением Правительства РФ № 988 от 24 декабря 2008 г. Такой убыток не учитывается для целей налогообложения.
Подтверждение: абз. 2 п. 9 ст. 262 Налогового кодекса РФ .

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующим ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1201
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30735
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1854
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-12236

Относительно последствий, если имущество продается по заниженной цене

Если цена в договоре между взаимозависимыми лицами ниже рыночной, налоги безопаснее заплатить с рыночной стоимости (учесть в доходах рыночную стоимость). В противном случае возникают налоговые риски в части доначисления налогов с доходов от реализации данного имущества, исходя из цены в аналогичной сделке при сопоставимых условиях между невзаимозависимыми лицами (то есть при проверке налоговая инспекция может доначислить налог на прибыль и НДС с разницы между отраженной в учете организации стоимости реализованного помещения и стоимостью помещения, которую установят при проверке). Также доначислят с этих сумм соответствующие пени и штрафы.

Цена в рамках гражданско-правовой сделки устанавливается в соответствии с положениями гражданского законодательства: соглашением сторон и (или) определяется по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п.1, 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, абз. 3 п. 1 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ).
Исключения:
– сделки между взаимозависимыми лицами, а также сделки, приравненные к сделкам между взаимозависимыми лицами (например, сделки налогоплательщика с резидентами офшорных зон). В отношении таких сделок для целей налогообложения применение рыночных цен регулирует ст. 105.3 Налогового кодекса РФ;
– действие прямой отсылочной нормы к ст. 105.3 Налогового кодекса РФ при определении цены сделки для целей ее налогообложения ( п. 12 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ).

В соответствии со ст. 105.3 Налогового кодекса РФ цена по сделкам определяется как цена, предусмотренная сторонами, пока не будет доказано обратное (ФНС России) или организация самостоятельно непроведет соответствующую корректировку (п.3,6 ст. 105.3, ст.105.14, 105.17 Налогового кодекса РФ).

Соответствие цены, установленной в сделке, рыночнойподлежит проверке ФНС России только по контролируемым сделкам (в т. ч. сделкам, приравненным к таковым) исключительно для целей контроля полноты расчета и уплатыстрого ограниченных налогов (п. 1 ст. 105.14, ст. 105.17 Налогового кодекса РФ). О совершении таких сделок организация обязана уведомлять налоговую инспекцию ( п. 1 ст. 105.16 Налогового кодекса РФ ).

Обоснование рыночного уровня примененных цен в контролируемых сделкахпроисходит в рамках подготовки документации, предусмотренной ст. 105.15 Налогового кодекса РФ. Проверка соответствия применяемых цен рыночнымпроходит в соответствии с методами, предусмотренными в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ.

Цены некоторых контролируемых сделок признаются рыночными по умолчанию. К таким сделкам относятся:
– сделки с применением регулируемых цен либо цен с учетом предписания ФАС России (с учетом требований ст. 105.4 Налогового кодекса РФ);
– сделки, заключенные по результатам биржевых торгов, проведенные в соответствии с законодательством РФ или законодательством иностранного государства;
– сделки, в которых проведена оценка предмета сделки в соответствии с законодательством РФ (если оценка в данном случае обязательна в соответствии с законодательством РФ);
– сделки, цены по которым подпадают под соглашение о ценообразовании.
Подтверждение: п. 8-11 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-12-11/1/58703 от 7 октября 2016 г.

Данный порядок трансфертного ценообразования действует с 1 января 2012 года ( ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 227-ФЗ от 18 июля 2011 г. ). При этом положения Налогового кодекса РФ (в редакции указанного федерального закона) применяются к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаются в соответствии с гл. 25 Налогового кодекса РФ с 1 января 2012 года вне зависимости от даты заключения соответствующего договора ( ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 227-ФЗ от 18 июля 2011 г. ).
Исключение – договоры займа, кредита (включая товарные и коммерческие кредиты), поручительства и банковской гарантии, которые заключены до 1 января 2012 года, но расходы по которым продолжают признаваться и после этой даты (кроме сделок, условия которых после 1 января 2012 года были изменены) ( ч. 5.1 ст. 4 Федерального закона № 227-ФЗ от 18 июля 2011 г. ).

Цены в сделках между взаимозависимыми лицами, которые не признаются контролируемыми, могут быть проверены в ходе выездных (камеральных) проверок при условии выявления необоснованной налоговой выгоды (ст.88, 89 Налогового кодекса РФ). Например, если суд на основании представленных налоговой инспекцией доказательств придет к выводу, что организация учла операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или операции не были обусловлены разумными экономическими причинами. При этом в Налоговом кодексе РФ не предусмотрен закрытый перечень способов оценки размера необоснованной налоговой выгоды в целях доначисления налогов и сборов и в то же время не содержится запрета на использование для этих целей методов определения рыночной цены, предусмотренных в отношении контролируемых сделок в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ.

Подтверждение: п. 14 Обзора правовых позиций, который направлен налоговым инспекциям для использования в работе письмом ФНС России № СА-4-7/12211 от 7 июля 2016 г., письма Минфина России № 03-01-11/10321 от 25 февраля 2016 г., № 03-02-07/1-316 от 26 декабря 2012 г., № 03-01-18/8-145 от 18 октября 2012 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/18615 от 2 ноября 2012 г. ), ФНС России № ЕД-2-13/710 от 16 июня 2015 г., № ЕД-4-2/18674 от 16 сентября 2014 г. , п. 3,6,7, 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 53 от 12 октября 2006 г.

ФНС России вправе проверять по контролируемым сделкам ( ст. 105.17 Налогового кодекса РФ) исключительно для целей контроля полноты расчета и уплаты строго ограниченных налогов:
– налога на прибыль;
– НДФЛ (только в части дохода, полученного индивидуальными предпринимателями, нотариусами, адвокатами и другими лицами, занимающимися частной практикой);
– НДПИ (только если одна из сторон сделки является плательщиком НДПИ по ставке, установленной в процентах);
– НДС (только если одна из сторон сделки не является плательщиком НДС либо освобождена от исполнения обязанностей плательщика НДС).
Подтверждение: п. 4, 13 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ.

Основаниями для проверки могут послужить:
– уведомление о совершении контролируемой сделки, котороеорганизация обязана направить в налоговую инспекцию по форме, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-13/524 от 27 июля 2012 г. ( п. 1 ст. 105.16 Налогового кодекса РФ );
– извещения налоговых инспекций, проводящих выездные (камеральные) проверки ( п. 6 ст. 105.16 Налогового кодекса РФ );
– результаты повторных налоговых проверок, в ходе которых были выявлены контролируемые сделки.
Подтверждение: п. 1 ст. 105.17 Налогового кодекса РФ .

Исключение – расчеты в рамках распределения доходов от долевого участия в других организациях. Несмотря на то, что такие доходы (за рядом исключений) могут учитываться при определении суммового критерия в целях признания сделок контролируемыми и отражаться в уведомлении о контролируемых сделках, в отношении расчетов по ним не представляется возможным выявить сравнимые обстоятельства для определения соответствия цен. Связано это с тем, что распределение доходов от долевого участия зависит от размера чистой прибыли конкретной организации, оставшейся после налогообложения. В связи с этим контроль в соответствии с положениями ст. 105.17 Налогового кодекса РФ в отношении указанных сделок не проводится.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-01-18/11726 от 9 апреля 2013 г.

Данный порядок действует с 1 января 2012 года ( ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 227-ФЗ от 18 июля 2011 г. ). При этом положения Налогового кодекса РФ (в редакции указанного федерального закона) применяются к сделкам, доходы и (или) расходы по которым