Вопрос:
Физическое лицо использует недвижимое имущество (здание ТЦ) в коммерческой деятельности (ИП сдача в аренду торговых площадей). Имущество находится в собственности 4 года, какие налоги ему придется заплатить при продаже данного имущества свыше 60 миллионов рублей (здание ТЦ)
Ответ:
Нужно будет облагать указанную операцию в рамках УСН.
Если индивидуальный предприниматель использует имущество в предпринимательской деятельности (например, сдаёт в аренду), то доход, полученный от продажи имущества, является доходом, облагаемым в рамках УСН.
В общем порядке, доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН, освобождены от НДФЛ ( п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ ).
Мнение Минфина России и ФНС России: если объект недвижимости ранее использовался гражданином непосредственно в предпринимательской деятельности (например, для сдачи в аренду), выручку от его реализации гражданин (индивидуальный предприниматель) должен рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, с суммы дохода ИП на УСН должен уплатить единый налог при УСН (при соблюдении условий применения этого спецрежима).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-11/13850 от 28 марта 2014 г., № 03-11-11/24963 от 1 июля 2013 г.,№ 03-11-11/15091 от 29 апреля 2013 г.,№ 03-11-11/19097 от 27 мая 2013 г., № 03-11-11/15 от 21 января 2013 г., ФНС России № ЕД-3-3/1937 от 2 июня 2011 г.
Вывод: поскольку недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, выручку от её реализации индивидуальный предприниматель должен рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, с суммы дохода нужно уплатить единый налог при УСН.
Если ранее ИП учел расходы на приобретение (создание) этого основного средства (нежилого помещения) при расчете единого налога при УСН в составе расходов в установленном порядке
Если организация (индивидуальный предприниматель) реализовала (передала) основное средство (нематериальный актив) до истечения трех лет ( 10 лет – в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет) с момента учета его стоимости при расчете единого налога, у нее возникает, в частности,обязанность по пересчету налоговой ба зы ( абз. 11 п. 3 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ ).
Налоговое законодательство прямо не уточняет, какой именно день нужно считать моментом учета расходов на приобретение (создание) основных средств (нематериальных активов), начиная с которого в случае досрочного выбытия нужно отсчитывать три года (10 лет):
– день, когда такие расходы будут учтены полностью;
– либо день, когда признание таких расходов было начато.
Однако в пользу второго варианта говорит тот факт, что реализованы основные средства (нематериальные активы) могут быть ранее момента полного учета их стоимости в расходах (или в один календарный год). Тогда на момент реализации стоимость основных средств (нематериальных активов) может быть признана в расходах не полностью. Соответственно, рассчитать три года (10 лет) со дня, когда расходы на их приобретение (создание) будут учтены полностью, не представляется возможным.
Вывод: днем учета расходов на приобретение (создание) объектов основных средств (нематериальных активов), начиная с которого в течение трех лет (10 лет) при реализации (передаче) объектов следует пересчитывать единый налог, нужно считать день, когда было начато признание таких расходов на УСН.
Произвести такой пересчет нужно в следующем порядке.
2. Рассчитать амортизацию по реализуемому (передаваемому) основному средству (нематериальному активу) в соответствии с нормами гл. 25 Налогового кодекса РФ. Сделать это нужно за весь период пользования имуществом, в котором организация применяла УСН (с объектом налогообложения – доходы, уменьшенные на величину расходов ). При определении этого периода необходимо руководствоваться требованиями, которые предъявляются к периоду расчета амортизации при налогообложении прибыли. Так, в общем случае в отношении объектов основных средств амортизацию для указанных целей нужно будет определять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был введен в эксплуатацию, по месяц его реализации (передачи) включительно (п. 4 ст. 259, п. 5 ст. 259.1 Налогового кодекса РФ).
3. Исключить из налоговой базы по единому налогу сумму расходов в виде стоимости приобретенного (созданного) основного средства (нематериального актива), которая превышает сумму амортизации, начисленную по данному объекту. То есть фактически признать в расходах только сумму рассчитанной амортизации.
Списание в расходы остаточной стоимости (недосписанной стоимости) основных средств, приобретенных до перехода на УСН и реализованных до истечения установленного срока их использования, в период применения УСН ст. 346.16 Налогового кодекса РФ не предусмотрено. Аналогичное правило можно распространить на нематериальные активы.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-06/2/77822 от 30 декабря 2015 г. , № 03-11-06/2/6557 от 13 февраля 2015 г., № 03-11-11/8833 от 3 марта 2014 г.
Дальнейший порядок действий следующий.
1. Пересчитать налоговую базу по единому налогу при УСН.
2. Уплатить дополнительную сумму налога, которая возникла в результате пересчета налоговой базы по единому налогу при УСН.
3. Уплатить пени с дополнительной суммы единого налога при УСН за каждый день просрочки платежа .
4. Представить уточненные декларации за прошлые налоговые периоды, подвергшиеся пересчету (п.1,4 ст. 81 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № 02-6-10/233 от 14 декабря 2006 г.).
Исключение: корректировки (пересчет налоговой базы), сделанные за налоговый период (год), по которомудекларация ещене сдана, можно учитывать сразу при ее составлении (п. 5 ст. 346.18, ст. 346.23 Налогового кодекса РФ).
Указанный порядок применяется в том числе при досрочной передаче основных средств (нематериальных активов) безвозмездно, в качестве вклада в уставный капитал или правопреемнику при реорганизации.
Подтверждение: абз. 11 п. 3 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-11-06/2/51 от 6 апреля 2012 г. , № 03-11-06/2/51 от 26 марта 2009 г., № 03-11-06/2/30 от 27 февраля 2009 г.
Пример
ООО "Бета" применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, с 1 января 2011 года. Ставка налога – 15 процентов.
15 мая 2015 года организация приобрела оборудование, оплатила и ввела его в эксплуатацию. Первоначальная стоимость данного оборудования по данным бухучета составила 60 000 руб.
В феврале 2016 года организация продала указанное основное средство.
1. Датой начала учета расходов на приобретение оборудования является 30 июня 2015 года.
В целях расчета единого налога при УСН за отчетные (налоговый) периоды прошлого года стоимость оборудования организация включила в состав расходов 30 июня, 30 сентября и 31 декабря того года равномерно по 20 000 руб. (60 000 руб. : 3) нарастающим итогом, то есть учла в составе расходов:
– за первое полугодие – 20 000 руб.;
– за девять месяцев – 40 000 руб. (20 000 руб. + 20 000 руб.);
– за календарный год – 60 000 руб. (40 000 руб. + 20 000 руб.).
Поскольку в феврале 2016 года организация продала указанное основное средство, то с момента учета расходов (с 30 июня прошлого года) не прошло трех лет. Поэтому ей нужно пересчитать налоговую базу за первое полугодие, девять месяцев и за прошлый календарный год. На момент реализации отчетный период текущего года (I квартал) не закончился, поэтому пересчитывать налоговую базу по нему не нужно.
2. Для проведения корректировки налоговой базы за отчетные и налоговый периоды прошлого года организация рассчитала амортизацию по реализованному основному средству в соответствии с нормами гл. 25 Налогового кодекса РФ (с июня по декабрь 2015 года). Срок полезного использования – пять лет. Для целей налогового учета организация выбрала линейный способ начисления амортизации.
Ежемесячная норма амортизации составила 1,67 процента (1 : (5 лет × 12 мес.) × 100%). Ежемесячная сумма амортизации равна 1002 руб. (60 000 руб. × 1,67%).
Сумма амортизации по указанному оборудованию за отчетные и налоговый периоды 2015 года, которую организации можно учитывать в составе расходов вместо учтенных прежде расходов на приобретение оборудования, нарастающим итогом составила:
– за первое полугодие – 1002 руб. (1002 руб. × 1 мес.);
– за девять месяцев – 4008 руб. (1002 руб. × 4 мес.);
– за календарный год – 7014 руб. (1002 руб. × 7 мес.).
3. Организация провела корректировку налоговой базы за отчетные и налоговый периоды 2015 года. Для этого затраты, учтенные по основному средству на конец отчетного (налогового) периода, были исключены из расходов, а расходами признана сумма амортизации, начисленной за этот период.
Соответственно, налоговая база по единому налогу при УСН увеличилась:
– за первое полугодие – на 18 998 руб. (20 000 руб. – 1002 руб.);
– за девять месяцев – на 35 992 руб. (40 000 руб. – 4008 руб.);
– за календарный год – на 52 986 руб. (60 000 руб. – 7014 руб.).
На момент пересчета налоговой базы за 2015 год организация уже уплатила единый налог в бюджет и сдала налоговую декларацию за этот период.
Поэтому разницу между новой и ранее уплаченной суммой единого (минимального) налога организация должна доплатить в бюджет. По итогам 2015 года разница составила 7947,9 руб. (52 986 руб. × 15%).
Кроме того, при погашении причитающихся сумм единого налога (авансового платежа по нему) в бюджет в более поздние по сравнению с установленными налоговым законодательством сроки организации нужно уплатить пени и представить уточненную декларацию.
При расчете единого налога при УСН за отчетные (налоговый) периоды 2016 года организация вправе уменьшить полученные доходы на сумму амортизации оборудования за январь и февраль текущего года в размере 2004 руб. (1002 руб. × 2 мес.).
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 06.10.2016