Когда ИП продаёт здание или помещение, ему нужно платить налог — и, если плохо разбираться в законах, легко заплатить в два раза больше. Рассказываем, по какой ставке платит ИП в разных ситуациях.
ИП продаёт коммерческую недвижимость: как будет работать налогообложение
Сумма платежа в бюджет всегда считается по формуле:
Сумма налога = Ставка налога × Налоговая база
Размер платежа зависит от того, какую систему налогообложения использует предприниматель: общий режим УСН, ЕСХН, патент или НПД. Также нужно доказать, что помещение использовалось для предпринимательства, а не в личных целях.
Имущество ИП считается коммерческим, если:
- В видах деятельности предпринимателя в ЕГРИП есть код ОКВЭД 68.1 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Заявить его можно как при регистрации в качестве ИП, так и позже. Минфин напомнил, что информация о видах деятельности, которые приносят предпринимательский доход, должна быть в ЕГРИП (письмо от 02.10.2020 № 03-04-05/86503).
- Капитальный объект использовался в бизнесе. Это значит, что недвижимость приносила доход бизнесу напрямую или была задействована в технологическом процессе.
Если выполняется хотя бы один пункт, имущество коммерческое. Основание — письмо Минфина РФ от 28.06.2023 № 03-04-05/60201.
Пример 1. ИП Иванов И.И. сдавал в аренду нежилое помещение под пункт выдачи заказов. У него есть письменный договор. Доходы от аренды Иванов относил к предпринимательским и платил с них налог.
Пример 2. ИП Петров П.П. купил нежилое помещение и использовал его под салон красоты. Он может доказать это медицинской лицензией, где указан адрес осуществления лицензируемой деятельности. Также он оплачивал коммунальные платежи за помещение со своего расчётного счета как ИП.
В обоих случаях ИП использовал помещения для бизнеса, а не личных целей.
Налоги с продажи коммерческой недвижимости ИП на УСН
Сумма, которую предприниматель заплатит в бюджет, зависит от выбранного объекта «упрощёнки», а также годовой выручки предпринимателя и численности его работников.
Ставки налога на УСН в 2024 году:
| Условия для применения УСН | УСН «Доходы» | УСН «Доходы минус расходы» |
|---|---|---|
| Численность работников: ≦ 100 чел. > 100, но меньше 130 чел. |
6% 8% |
15% 20% |
| Годовой доход: ≦ 150 млн рублей > 150, но меньше 200 млн рублей |
6% 8% |
15% 20% |
Власти региона могут снижать ставки УСН вообще и отдельных видов бизнеса.
Ежегодно лимиты доходов индексируются на коэффициент-дефлятор. Сейчас он равен 1,329 (приказ Минэкономразвития от 23.10.2023 № 730), а значит, в 2024 году предприниматель вправе применять упрощёнку, если его доходы с начала года не превысили 199,35 млн руб. или 265,8 млн руб. при уплате налога по повышенным ставкам.
При объекте «Доходы» налоговой базой будет выручка, по которой ИП продал недвижимость. Её нельзя уменьшить на какие-то расходы, в том числе стоимость приобретения имущества, предпродажной подготовки или оформления сделки.
Пример. ИП Иванов купил нежилое помещение под пункт выдачи заказов в 2022 году и заплатил за него 400 000 рублей. Бизнес у Иванова не сложился, и ИП продаёт помещение в 2024 году по цене 450 000 рублей. Иванов применяет схему УСН «Доходы». Он заплатит в бюджет налог в сумме 6 % × 450 000 рублей = 27 000 рублей.
При объекте «Доходы минус расходы» продавец имеет право вычесть из суммы сделки расходы на продажу. Например, оплату услуг нотариуса, размещение рекламных объявлений.
Расходы на покупку недвижимости вы можете учесть, только если у вас объект «доходы минус расходы» и конкретный вид расхода. Но учёт расходов разный — зависит от недвижимости, которую вы:
- купили для перепродажи и учитывали как товар (подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письмо Минфина от 21.08.2020 N 03-11-11/73471). Расходы, связанные с покупкой и продажей товаров, учитывайте на момент их оплаты, не дожидаясь реализации товаров;
- построили сами для продажи (п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Большую часть затрат составляют материальные расходы и расходы на оплату труда. Их признавайте на дату оплаты, в частности, на дату списания денег со счёта. Ждать, пока продукция будет продана, не нужно;
- пользовались как основным средством, а потом решили продать (п. 1, п. п. 3, 4 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17, п. 2.1, 4 ст. 346.25 НК РФ).
При продаже недвижимости как основного средства (ОС) есть особенности. Расходы на покупку в момент продажи объекта учесть нельзя, поскольку вы должны были сделать это раньше: когда купили ОС или когда перешли на упрощёнку с другого режима.
Дело в том, что на УСН амортизация не начисляется. Поэтому расходы нужно списывать:
- в течение первого календарного года, в котором ввели в эксплуатацию оплаченное ОС, если вы купили (создали) ОС в период применения УСН;
- в течение 10 лет в зависимости от срока полезного использования, если вы купили (создали) ОС до перехода на УСН.
Для ускоренного порядка списания расходов на УСН установлены минимальные сроки владения ОС (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Если вы продаёте ОС до того, как эти сроки пройдут, все учтённые расходы придётся пересчитывать по правилам налога на прибыль, то есть начислять амортизацию и только её признавать в расходах, а учтённые в ускоренном порядке расходы восстановить, доплатить налог и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
В этом случае у вас сформируется остаточная стоимость ОС. Однако учесть её в расходах при продаже ОС, как это делают в налоге на прибыль, вы не сможете. Такого вида расхода нет в закрытом перечне, предусмотренном в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ (письма Минфина от 02.06.2021 № 03-11-06/2/43690, от 19.11.2020 № 03-11-06/2/100677).
Звучит несправедливо, но без подобных санкций ИП на «Доходы минус расходы» легко могли бы «накручивать» расходы, перепродавая друг другу один и тот же объект.
Для продажи коммерческой «недвижки» со сроком владения менее 10 лет могут потребоваться услуги опытного бухгалтера. «Моё дело» помогает ИП с бухгалтерским и налоговым учётом операций.
Налог с продажи недвижимости ИП на ОРН
Если ИП использует общий режим налогообложения (ОРН), то при продаже коммерческого объекта он заплатит НДФЛ по ставке 13%. Основание — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, письмо Минфина РФ от 28.06.2019 № 03-04-05/47623.
Неважно, сколько лет предприниматель владел этим имуществом. Коммерческая «недвижка» не освобождается от НДФЛ. Основание — п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Для расчёта налога надо сравнить цену договора продажи (ЦД) и кадастровую стоимость (КС) объекта из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости), умноженную на понижающий коэффициент 0,7 (регионы могут снизить коэффициент 0,7 вплоть до 0). Налоговой базой будет та сумма, которая больше:
- ЦД, если ЦД > 0,7 × КС;
- 0,7 × КС, если ЦД < 0,7 × КС
Основание — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Важно — кадастровую стоимость следует брать по состоянию на 1 января года, в котором регистрируют переход права собственности в результате сделки купли-продажи.
Если на эту дату нет кадастровой стоимости, доход от реализации определите исходя из цены сделки в договоре купли-продажи имущества. Если продали объект, образованный в течение года, используйте кадастровую стоимость, установленную на дату постановки объекта на кадастровый учёт (письмо Минфина от 12.03.2021 № 03-04-05/17391).
ИП имеет право уменьшить налоговую базу на остаточную стоимость имущества. Это разница между ценой, по которой предприниматель покупал недвижимость, и начисленной за период владения амортизацией. Основание — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Предприниматель на ОРН при продаже нежилого помещения включает в цену договора НДС. Налог начисляют на дату подписания акта приёма-передачи объекта.
Можно ли заплатить при продаже коммерческой недвижимости НПД
Нет. Доходы от продажи любого имущества не облагаются налогом на профессиональный доход (НПД). ИП, применяющий такой спецрежим, при реализации «недвижки» заплатит НДФЛ по ставке 13 %.
Основание — п. 2 ст. 6 ФЗ-422.
Предприниматель может работать на НПД, если сдаёт в аренду жилое помещение.
Какие налоги платят при продаже недвижимости ИП на других системах налогообложения
ИП на ЕСХН. Доходы от продажи недвижимости признавайте на дату поступления оплаты (п. 1 ст. 248, п. 1, подп. 1 п. 5 ст. 346.5 НК РФ). Расходы на недвижимость учитывайте по-разному в зависимости от того, для чего вы её приобрели:
- купили для перепродажи;
- использовали как основное средство;
- построили для продажи;
- купили для своей деятельности землю.
ИП на патенте (ПСН) использует общий режим (ОРН), так как продажа недвижимости в патентную систему не входит. В этом случае предприниматель заплатит:
- НДФЛ — с доходов от продажи недвижимости. Но в отдельных случаях ИП вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ.
- НДС — с реализации нежилой недвижимости. Продажа жилой недвижимости освобождена от НДС, а реализация земельных участков не является объектом обложения этим налогом (п. 1 ст. 143, п. 1, подп. 6 п. 2 ст. 146, подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ)
Предприниматель вправе совмещать ПСН с «упрощёнкой». Тогда используется вариант «налогообложение продажи нежилого помещения ИП на УСН.
Если ИП продаёт личную недвижимость: какие налоги
Доход от продажи облагается НДФЛ. Основание — письмо Минфина РФ от 17.11.2023 № 03-04-05/110523. Когда ИП продаёт личную недвижимость, действуют правила для физлиц.
Иногда налоговую базу можно уменьшить или вообще не платить налог. Всё зависит от того, как долго ИП владел «недвижкой». Минимальный предельный срок, после преодоления которого НДФЛ не платится:
- 3 года, если это единственное жильё, или объект получен в собственность в результате дарения от близких родственников, по наследству, при приватизации. Основание — п. 3 ст. 217.1 НК РФ;
- 5 лет — в других случаях. Основание — п. 4 ст. 217.1 НК РФ.
Всё это работает только с недвижимостью, которую не использовали для бизнеса.
Если срок владения меньше предельного, придётся заплатить 13%. Налоговую базу можно снизить за счёт вычета. На его сумму уменьшают доход от продажи при расчёте НДФЛ.
| На сколько можно уменьшить базу | Для какого имущества |
|---|---|
| 1 млн рублей | Для жилой недвижимости, земельных участков, садовых домов или доли в таких объектах |
| 250 тыс. рублей | Для иного имущества |
Основание — пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Другой способ. Вместо имущественного вычета собственник может посчитать разницу между стоимостью продажи и стоимостью приобретения «недвижки» — и уже с этой суммы заплатить НДФЛ. Но у владельца должны быть документы, подтверждающие стоимость покупки имущества. Например, договор купли–продажи.
Когда не платится налог с продажи личного имущества ИП
НДФЛ не будет, если:
- Продавец владел нежилым помещением больше минимального срока владения, как правило, это пять лет.
- Семья с двумя и более несовершеннолетними детьми продаёт жильё. Здесь срок владения не учитывается, если выполняется ряд условий по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Эти правила ещё раз напомнила Федеральная налоговая служба в Информации от 21 июня 2023 года.
Памятка — главное про налогообложение при продаже недвижимости ИП
- Размер налога зависит от того, использовалось ли имущество в бизнесе, и сколько лет предприниматель им владел.
- Вид налога при продаже коммерческой недвижимости зависит от применяемого режима. Это может быть УСН или НДФЛ и НДС.
- С продажи имущества, которое использовали в бизнесе, надо платить налог вне зависимости от того, сколько объект находился в собственности (письмо Минфина от 20.08.2021 № 03-04-05/67371). Освобождение от НДФЛ в данном случае не действует.
- В ряде случаев налоговую базу можно уменьшить или совсем не платить налог.
