Нередко предприниматели покупают нежилые коммерческие помещения и сдают их в аренду. Расскажем, какие налоги придётся платить, и приведём примеры их расчётов
Что сначала нужно сделать
Когда ИП решил сдавать в аренду нежилое помещение, то первым делом необходимо добавить ОКВЭД — 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Если этого не сделать, то налоговая может посчитать, что нежилое помещение сдавалось в аренду не предпринимателем, а обычным физическим лицом, поэтому начислит НДФЛ по ставке 13%.
Какие налоги платить
При сдаче в аренду нежилого помещения ИП нужно платить:
- Налог на имущество.
- Налог с доходов по выбранной системе налогообложения.
Теперь каждый вид налогообложения разберём по порядку.
Налог на имущество
Это местный налог, поэтому его точный размер устанавливают местные власти каждого региона — налоговая ставка не превышает 2%.
Налоговые органы раз в год самостоятельно рассчитывают размер налога, затем ИП направляют соответствующее уведомление, которое и является основанием к оплате.
Налог на имущество за 2023 год необходимо оплатить до 1 декабря 2024 года. Освобождаются от уплаты предприниматели, которые получили специальные льготы.
После уплаты налог можно внести в расходы и снизить размер налога на доходы — если это позволяет выбранная система налогообложения.
Налог с доходов
В 2024 году ИП может применять следующие системы налогообложения и платить по следующим ставкам:
| УСН (доходы) | При сдаче в аренду часто применяют именно этот налоговый режим, потому что расходов в такой деятельности мало. Ставка — до 6%. Если в 2024 году общий годовой доход ИП превысит 199,35 млн ₽, то налоговая ставка увеличится до 8%. ИП не сможет продолжать деятельность на УСН, если общий доход превысит 265,8 млн ₽. |
| УСН (доходы – расходы) | Выгодно в период, когда ИП ведёт ремонт нежилого помещения. Тогда благодаря расходам можно снизить налоговую базу. Ставка — до 15%. Если в 2024 году общий годовой доход ИП превысит 199,35 млн ₽, то налоговая ставка увеличится до 20%. ИП не сможет продолжать деятельность на УСН, если общий доход превысит 265,8 млн ₽. Если предприниматель будет работать в убыток, то всё равно придётся заплатить минимальный налог — 1% с доходов. |
| ОСНО | Используется в редко, потому что часто ИП не выгодно применять данный режим налогообложения. На ОСНО нужно платить:
Налоговую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить на расходы. Также у предпринимателя есть возможность применять налоговые вычеты |
| ПСН | Для сдачи в аренду нежилого помещения ИП может оформить патент и платить фиксированный налог, который не зависит от стоимости договора аренды. Ставка — до 6% от суммы потенциального дохода в регионе. Рассчитать стоимость патента можно заранее на сайте ФНС. Патент оформляют на конкретную деятельность. Поэтому ИП, например, может вести основную деятельность на УСН или ОСНО, а для сдачи в аренду нежилого помещения применять ПСН. Для применения патента есть ограничения в годовом доходе — 60 млн ₽. Количество сотрудников не должно превышать 15 человек |
Если ИП применяет налог на профессиональный доход (НПД), то при сдаче нежилого помещения ему придётся платить НДФЛ — 13%, об этом сообщает Минфин РФ в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.
Также ИП понадобится касса, если от арендатора будут поступать платежи наличными. Касса не нужна, если принимать платежи на расчётный счёт.
Отметим, что если арендаторы ещё оплачивают коммунальные услуги без счётчиков, то ИП необходимо включать эти платежи в доход и с них уплачивать налог — не касается ПСН.
Если счётчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП.
Штрафы
Если предприниматель будет скрывать от налоговой доход от сдачи в аренду нежилого помещения, то рискует получить штраф и начисление пеней.
Налоговая определит, с какого момента ИП получал доход, рассчитает налог и попросит его уплатить. Также придётся заплатить штраф в размере от 20 до 40% от суммы неуплаченного налога и пени — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Примеры расчёта налога
Пример 1.
Гражданин Иванов И. И. решил заняться бизнесом, купил недвижимое имущество и решил его сдавать в аренду. Оформил ИП, заключил договор и получил в 2024 году доход в размере 600 000 ₽. Теперь ему нужно уплатить налог:
-
Налог на имущество. Нежилое помещение облагается налогом по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость помещения — 3 000 000 ₽.
Расчёт налога — 3 000 000 ₽ х 2% = 60 000 ₽.
-
Налог с доходов. Предприниматель с первых дней деятельности начал применять УСН (доходы). За 2024 год с учётом авансовых платежей в сумме ИП Иванову придётся заплатить 36 000 ₽.
Расчёт налога — 600 000 ₽ х 6% = 36 000 ₽.
Таким образом, ИП Иванов И. И. со сдачи аренды получит доход в размере 600 000 ₽ и в общем заплатит 96 000 ₽ налогов.
Пример 2.
ИП Титова А. П. занимается розничной продажей цветов и для этого вида бизнеса применяет УСН. Спустя время женщине по наследству досталось нежилое помещение. Она его решила не продавать и сдавать в аренду в Челябинске, оформив для этой деятельности патент.
За 2024 год доход от сдачи в аренду составил 800 000 ₽.
-
Налог на имущество. Нежилое помещение облагается налогом по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость помещения — 5 000 000 ₽.
Расчёт налога — 5 000 000 ₽ х 2% = 100 000 ₽.
-
Налог с доходов. В конце 2023 года ИП Титова оформила патент на год для деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения площадью 80 кв. метров в Челябинске.
В налоговой рассчитали, что стоимость патента на 12 месяцев — 43 680 ₽.
Таким образом, ИП Титова А. П. со сдачи в аренду получит доход в размере 800 000 ₽ и в общем заплатит 143 680 ₽ налогов.
