При расчёте налога на имущество или землю применяется показатель кадастровой стоимости. Кто и каким образом его определяет, как он участвует в расчёте налога? Рассмотрим подробнее эти вопросы и посчитаем налог на основании стоимости объекта по кадастру.
Кадастровая стоимость — это
Кадастровая стоимость представляет собой оценку объекта по конкретным правилам. Такая стоимость применяется для исчисления имущественного и земельного налога, при наследовании объекта, а также установления размера госпошлины при судебных разбирательствах.
Оценку по кадастровой стоимости проводят:
- по правилам Закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ;
- на основании Методических указаний, регламентированных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 г. № 226.
Стоимость объекта по кадастру является официальным показателем, который указывается в специализированных документах. Она устанавливается на определённый отрезок времени, и в этом её основное отличие от рыночной стоимости, которая может изменяться ежемесячно в связи с некоторыми экономическими обстоятельствами.
Оценка стоимости объектов по кадастру в Москве, СПб и Севастополе проводится 1 раз в 2 года. В иных регионах РФ — 1 раз в 5 лет.
Кто и как устанавливает кадастровую стоимость
Стоимость по кадастру определяют бюджетные организации согласно ст. 14 Закона № 237-ФЗ. Они проводят оценку с учётом положений разработанных указаний (Приказ № 226). Расчёт стоимости по кадастру производится экспертами, которые трудятся в указанных региональных бюджетных организациях.
Стоимость по кадастру по своей сущности — это усреднённая рыночная стоимость. Так как она рассчитывается для целей исчисления налогов, то, в противовес рыночной цене, она не учитывает некоторые факторы, к примеру, отличный ремонт в помещениях, благоустройство придомовой территории, хороших соседей и проч.
На первом этапе перед проведением оценки проходит подготовительный этап. Он подразумевает сбор, обработку и учёт сведений об объекте, который оценивается. В некоторых ситуациях требуется условное объединение нескольких объектов в один, к примеру, в производственный комплекс, или же разделение одного объекта на несколько для самостоятельной оценки.
На втором этапе собираются ценообразующие факторы — некоторые обстоятельства, которые влияют на динамику и уровень цен. Данные факторы классифицированы в зависимости от объекта, который оценивается, и указаны в прил. к Приказу № 226.
К примеру, для зданий или помещений берутся во внимание такие ценообразующие факторы:
- площадь объекта и количество этажей;
- материал, из которого изготовлены основные конструкции;
- год ввода в эксплуатацию;
- дата проведения последнего капремонта или реконструкции;
- капитальность объекта.
Сведения для расчёта берут из информации Росреестра, адресных цифровых планов, технических карт, архивной информации организаций техинвентаризации.
Все данные, которые берутся для расчёта стоимости по кадастру, должны быть документально подтверждёнными.
Оценщики проводят оценочное зонирование — дробление территории на конкретные ценовые зоны, но только по тем объектам, по которым имеются рыночные сведения.
Затем для исчисления стоимости по кадастру выбирают конкретный метод. Зачастую применяется массовый подход, при котором все объекты разбивают на группы, и затем по ним определяют кадастровую стоимость.
Иногда применяют индивидуальный метод — по особо сложным объектам с особенными параметрами и характеристиками. Такой метод используется в ситуации, если требуется установить стоимость по кадастру для конкретных объектов, чтобы сформировать данные об определённом рыночном сегменте.
Владельцы объектов могут узнать, каким именно методом рассчитана стоимость по кадастру. Для этого они направляют соответствующее заявление в региональную бюджетную организацию, которая выдаёт ответ не позже 30 дней.
Где взять сведения о кадастровой стоимости
Кадастровую стоимость для целей налогообложения можно узнать разными способами. Налогоплательщики могут узнать её в личном кабинете на сайте ФНС или Росреестра.
Кадастровая стоимость в личном кабинете физлица
Также стоимость по кадастру можно увидеть в выписке из ЕГРН. Её можно заказать через МФЦ или сервис Госуслуги.
Законодательство регионов о налогах по кадастровой стоимости
На основании регионального законодательства устанавливается возможность уплачивать налоги по кадастровой стоимости. Эти законы принимаются лишь после одобрения итогов определения стоимости объектов по кадастру (ст. 372, 378.2, 387 НК).
Объекты, по которым налог считается от стоимости по кадастру, включаются в список, формируемый исполнительными органами власти региона. Такой список на текущий год составляется не позже 1 января этого года. Его передают в ИФНС, а также размещают на сайте госоргана или субъекта РФ.
В списке указывается конкретный объект, его номер по кадастру, адрес и код КЛАДР.
Налоги по кадастровой стоимости
По некоторым конкретным объектам налогооблагаемая база устанавливается как их стоимость по кадастру по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 НК).
В этой связи уплата налога необходима только в ситуации, когда по данным объектам эту стоимость по кадастру установили. Если налог надо платить по кадастровой стоимости, а её не установили, тогда не образуется обязанность платить, поскольку отсутствует налогооблагаемая база.
Когда стоимость по кадастру установлена, производится определение налогооблагаемой базы и расчёт налога или аванса по нему.
Физлица не считают налог, поскольку это делает ИФНС и присылает уведомление о рассчитанной сумме. Однако физлицо может самостоятельно посчитать и проверить правильность произведённых расчетов. На сайте ФНС есть калькулятор для расчёта налога на имущество и землю для физлиц.
При расчёте налогооблагаемой базы нужно учесть следующее:
- когда собственник владеет всем объектом единолично, налогооблагаемая база по объекту составляет его полную стоимость по кадастру;
- когда собственник владеет только долей объекта, а стоимость по кадастру установлена в целом на объект, налогооблагаемая база составляет долю этой стоимости с учётом доли владения объектом.
Пример расчёта
| Доля в дробях | Доля в кв.м. | |
|---|---|---|
| Доля владения | 1/3 | 70 из 210 |
| Стоимость по кадастру | 5 млн. руб. | 5 млн. руб. |
| Налогооблагаемая база | 5 млн. * 1/3 = 1 666 666,67 руб. | 5 млн. * 70 / 210 = 1 666 666,67 руб. |
Ставки по имущественному и земельному налогам устанавливаются на основании региональных законов (ст. 380, 394 НК). В этих статьях есть жёсткое ограничение по налоговым тарифам, выше которых региональные органы госвласти не могут устанавливать эти значения. Например, по «кадастровой» недвижимости тариф имущественного налога не должен быть больше 2%.
Для расчёта налога нужно умножить налогооблагаемую базу на ставку. Если требуется посчитать авансовый платёж, полученный результат делится на число периодов уплаты авансов в течение календарного года.
Пример расчёта налога по кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость для целей налогообложения применяется таким образом:
Сумма налога за год = Налогооблагаемая база * Ставка
Сумма аванса за квартал = Налогооблагаемая база * 1/4 * Ставка
В этих формулах «Налогооблагаемая база» — и есть стоимость объекта по кадастру (или её доля).
Рассмотрим пример расчёта аванса и годового налога на имущество по кадастровой стоимости, который компания должна заплатить.
| Показатель | Расчёт |
|---|---|
| Стоимость объекта по кадастру | 12 млн. руб. |
| Тариф налога в субъекте РФ | 1,5% |
| Аванс за 1 квартал, полугодие, 9 месяцев к уплате | 12 млн. 1/4 1,5% = 45 тыс. руб. |
| Налог за год к перечислению | 12 млн. * 1,5% - 45 тыс. - 45 тыс. - 45 тыс. = 45 тыс. руб. |
Однако возможна ситуация, когда срок владения объектом — не полный год. Тогда рассчитывать авансы и налог за период нужно с учётом количества полных месяцев владения объектом:
Сумма налога за год = Налогооблагаемая база * Ставка * Кол-во полных месяцев владения объектом в году / 12
Сумма аванса за квартал = Налогооблагаемая база * 1/4 * Ставка * Кол-во полных месяцев владения объектом в периоде / 3
Полный месяц владения — это месяц, в котором право на объект появилось до 15 числа или утратилось после 15 числа (ст. 382, 396 НК).
Нужно учесть, что при расчёте налога на имущество или землю некоторые налогоплательщики вправе использовать льготы. Они также, как и ставки, устанавливаются региональным законодательством и позволяют уменьшить сумму налога — в некоторых ситуациях до нуля. Для использования некоторых льгот нужно подать подтверждающую документацию в ИФНС.
